Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.11.2 Rechtsgeschäfte über Entrichtung der Miete

§ 566c BGB schützt den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Veräußerer und dem Mieter.

Praxis-Beispiel

Rechtsgeschäfte zwischen Veräußerer und Mieter

Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllung), die Stundung der Miete, der Mieterlass und der Aufrechnungsvertrag (Vereinbarung, dass wechselseitige Ansprüche von Veräußerer und Mieter durch Aufrechnung erloschen sein sollen).

Hinweis

Abänderung Mietvertrag

Für die Abänderung des Mietvertrags (z. B. Senkung der Miete) gilt § 566c BGB nicht; hier muss der Erwerber den Mietvertrag in der geänderten Form übernehmen.

Rechtsgeschäft vor Eigentümerwechsel

Ist ein Rechtsgeschäft i. S. d. § 566c BGB vor dem Eigentümerwechsel vorgenommen worden, so ist es gegenüber dem Erwerber wirksam

1. bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Mieter von dem Eigentümerwechsel positive Kenntnis erlangt hat;
2. bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat und den Folgemonat, wenn der Mieter die Kenntnis vom Eigentümerwechsel erst nach dem 15. des Monats erlangt hat;
3. bezüglich der Miete für eine unbegrenzte Zeit, wenn der Mieter vom Eigentümerwechsel keine Kenntnis erlangt.

Rechtsgeschäft nach Eigentümerwechsel

Wurde das Rechtsgeschäft nach dem Eigentümerwechsel vorgenommen, so ist es unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Eigentümerwechsel positive Kenntnis hatte. Hatte der Mieter dagegen keine Kenntnis, so richtet sich die Wirksamkeit auch hier nach den oben 1. bis 3. dargelegten Grundsätzen.

Hinweis

Zeitpunkt der Kenntnis ist entscheidend

Es kommt demnach maßgeblich darauf an, wann der Mieter Kenntnis vom Eigentümerwechsel erlangt.

Die Regelung des § 566c BGB gilt nicht nur dann, wenn die Parteien des Mietvertrags den Entschluss zur Vornahme des Rechtsgeschäfts während der Mietzeit gefasst haben; die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn bereits im Mietvertrag eine entsprechende Verpflichtung über den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts enthalten ist.^[1]

Praxis-Beispiel

Eigentumsübergang am 15. des Monats

Ist der Mieter verpflichtet, die Miete jeweils am 3. Werktag eines Monats zu bezahlen, so ist hierauf § 566c BGB anwendbar.^[2]

Wird der Mieter in einem solchen Fall am 10. Oktober darüber informiert, dass das Eigentum zum 15. November übertragen wird, muss er die am 3. Werktag des Monats November fällige Miete zur Hälfte an den Veräußerer und zur anderen Hälfte an den Erwerber bezahlen.

[1] BGHZ 37 S. 346, 351.

[2] BGH, a. a. O..