"Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zum Zweck der gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle des bisherigen Vertragspartners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein".[1]
Die Vorschrift regelt zunächst den Fall, dass das Mietverhältnis mit dem bisherigen Zwischenvermieter beendet und zugleich ein neues Mietverhältnis mit einem anderen Zwischenvermieter begründet wird. Hier tritt der neue Zwischenvermieter anstelle des bisherigen kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis ein. Einer Mitwirkung des Untermieters bedarf es nicht. Ein "Durchgangseintritt" des Hauptvermieters findet nicht statt.
Die für § 566 BGB eigentümliche Zäsur und die Rechtsfolgen der §§ 566a bis 566e BGB treten auch in diesem Fall ein. Daneben können die an den jeweiligen Vertragsverhältnissen Beteiligten aber auch vereinbaren, dass das ursprüngliche Untermietverhältnis mit dem neuen anstelle des bisherigen Zwischenvermieters fortgesetzt werden soll[2]; an diesem Vertrag muss der Mieter mitwirken. Bei dieser Vertragsgestaltung tritt keine Zäsur ein. Der neue Zwischenvermieter kann gegenüber dem Untermieter auch solche Ansprüche geltend machen, die bereits vor dem Vertragseintritt fällig geworden sind. Er haftet auch anstelle des bisherigen Zwischenvermieters für die Verbindlichkeiten; für den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution gilt dies auch dann, wenn die Voraussetzungen des § 566a BGB nicht vorliegen.
Die Regelung des § 565 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt allerdings nicht voraus, dass das Zwischenmietverhältnis nahtlos fortgesetzt wird; sie gilt auch dann, wenn zunächst der Vermieter in den Untermietvertrag eingetreten ist und erst in der Folgezeit ein neues Zwischenmietverhältnis begründet wird. In diesem Fall tritt der neue Zwischenvermieter anstelle des "bisherigen Vertragspartners" – also des Vermieters – in das Mietverhältnis ein. Dies gilt allerdings nicht für diejenigen Mietverhältnisse, die der Hauptvermieter unmittelbar mit einem Mieter abgeschlossen hat.
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