Hieraus folgt natürlich, dass die Maßnahme der Zwangsverwaltung bei einer von dem Wohnungseigentümer selbst bewohnten Eigentumswohnung auf den ersten Blick denkbar ungeeignet ist. Andererseits sollte aber im Interesse der Eigentümergemeinschaft in einem derartigen Fall neben der Zwangsversteigerung stets auch die Zwangsverwaltung beantragt werden. Grund: Die Eigentümergemeinschaft hat auch gegen die säumigen Wohnungseigentümer Anspruch auf Hausgeld. Da der Zwangsverwalter verpflichtet ist, das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen, auch wenn keine Mieteinkünfte zu erzielen sind[1], hat dieser wiederum zunächst gegen den Gläubiger – ggf. also auch gegen die Eigentümergemeinschaft – Anspruch auf Zahlung der entsprechenden Beträge. Die Eigentümergemeinschaft hat dem Zwangsverwalter die für die Hausgeldzahlung erforderlichen Beträge zur Verfügung zu stellen. Selbstverständlich nur, wenn sie insoweit als Gläubiger fungiert, ansonsten der die Zwangsverwaltung betreibende außenstehende dritte Gläubiger. Die dem Zwangsverwalter zur Verfügung gestellten Vorschüsse können jedoch im Rahmen der Zwangsversteigerung gegen den Wohnungseigentümer nicht an erster Rangstelle geltend gemacht werden[2], weil die Hausgelder und auch die Beiträge zur Erhaltungsrücklage nicht unmittelbar der Erhaltung oder Verbesserung des Objekts dienen. Sie sind vielmehr ebenso wie andere Hausgeldrückstände nach Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geltend zu machen.
Bevorrechtigte Befriedigung der Hausgeldvorschüsse
Die bevorrechtigte Befriedigung aus dem Versteigerungserlös erstreckt sich jedoch nur auf Hausgeldvorschüsse und zur Finanzierung der für die Erhaltung der beschlagnahmten Wohnung erforderlichen Aufwendungen, nicht aber auf die Kosten der Zwangsverwaltung sowie Gerichts- und Anwaltskosten.
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