LG Oldenburg Beschluss vom 11.02.1987 - 6 T 1109/86

Verfahrensgang

AG Wilhelmshaven (Beschluss vom 28.08.1986; Aktenzeichen 10 L 4/85)

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde des Hausverwalters der Wohnungseigentumsanlage Weser-Straße 12 in Wilhelmshaven wird der Beschluß des Amtsgerichts Wilhelmshaven vom 28.8.1986 aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung über die Höhe des Vorschusses sowie die Kosten des Erinnerungs- und Beschwerdeverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Beschwerdewert: 2.149,87 DM.

Gründe

Durch Beschluß vom 25.3.1985 ist auf Antrag der Gläubigerin die Zwangsverwaltung des im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentums angeordnet worden. Die Eigentumswohnung war bisher nicht vermietet und stand leer.

Hit Beschluß vom 28.4.1986 hat das Amtsgericht der Gläubigerin aufgegeben, einen Vorschuß von 2.600,– DM zur Verfügung zu stellen, nachdem der Hausverwalter der Wohnanlage den Zwangsverwalter zur Zahlung von 2.512,90 DM Hausgeld für die Zeit vom 25.3.1985 bis 30.4.1986 aufgefordert hatte. Auf die dagegen gerichtete Erinnerung der Gläubigerin hob das Amtsgericht diesen Beschluß mit dem hiermit in Bezug genommenen Beschluß vom 28.8.1986 wieder auf.

Gegen diesen Beschluß wendet sich der Hausverwalter mit der Erinnerung vom 10./13.10.1986, die er mit Schriftsatz vom 8.1.1987 begründet hat.

Die Erinnerung ist … gem. §§ 11 Abs. 1, 2 RPflG, 793 ZPO als sofortige Beschwerde zulässig (Zeller, ZVG, 11. Aufl., § 95 Rdn. 1 (2)). Der Richter am Amtsgericht hat der Erinnerung nicht abgeholfen.

Der Hausverwalter ist zur Einlegung der Beschwerde befugt, obwohl er an dem Zwangsverwaltungsverfahren nicht beteiligt ist. Nach einhelliger Rechtsprechung können im Zwangsvollstreckungsverfahren nicht nur die Parteien, sondern auch Dritte eine Entscheidung anfechten, sofern dadurch ihre Interessen verletzt sind (OLG Frankfurt, BB 1976, 1147; KG MDR 1963, 853; Zöller-Scherübl, ZPO, 14. Aufl., § 793, Rdn. 4).

Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Die Gläubigerin hat gem. § 161 Abs. 3 bei Meidung der Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens den für die Zahlung des Hausgeldes erforderlichen Betrag vorzuschießen.

Es ist anerkannt, daß der Zwangsverwalter statt des Vollstreckungsschuldners das laufende Hausgeld im Verhältnis der Wohnungsanteile als Auslagen der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 ZVG aus den Nutzungen vorweg zu bestreiten hat. Denn das Hausgeld stellt den Anteil des Wohnungseigentümers an den Lasten der Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums dar (Zeller, a.a.O., § 152 Rdn. 4 (17) c; Steiner, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Band 2, 9. Aufl., § 152 Rdn. 43). Die mit dem Wohngeld zu tätigenden Ausgaben sind erforderlich, um die Eigentumswohnanlage im Bestand nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu unterhalten und zu erhalten, und zwar auch im Hinblick auf das einzelne der Zwangsverwaltung unterliegende Sondereigentum (LG Darmstadt, RPfl 1977, 332 f). Ohne die Kosten verursachende Unterhaltung der Gemeinschaftsanlage könnte die die Zwangsverwaltung betreibende Gläubigerin einen Mietzins nicht erzielen.

Nach Auffassung der Kammer kann für den Fall, daß der Zwangsverwalter aus der Eigentumswohnung keine Nutzungen zieht, grundsätzlich nichts anderes gelten mit der Folge, daß die Gläubigerin die Kosten im Wege des Vorschusses zu zahlen hat. Soweit ersichtlich, ist dieser Fall bisher in der veröffentlichten Rechtsprechung nicht entschieden worden. Die Entscheidung des OLG Stuttgart vom 7.5.1976 (Juristisches Büro 1976, 1396 ff; ebenso für das Konkursverfahren LG Frankfurt, RPfl 1987, 31) sowie die Ausführungen von Steiger (Rechtspfleger 1985, 474, 481) geben für den vorliegenden Fall nichts her, denn dort ist lediglich ausgeführt, daß der Zwangaverwalter die Mieteinnahmen aus einer unter Zwangsverwaltung stehenden Eigentumswohnung nicht gem. § 155 Abs. 1 ZVG zur Bezahlung des Hausgeldes für ebenfalls unter Zwangsverwaltung stehende, leerstehende Eigentumswohnungen des gleichen Eigentümers verwenden darf, weil jeder Miteigentumsanteil mit dem zugehörigen Sondereigentum ein selbständiges Vollstreckungsobjekt bildet, für das der Zwangsverwalter Einnahmen und Ausgaben getrennt abzurechnen hat. In jenem Fall hätte der betreibende Gläubiger andernfalls nämlich keine Möglichkeit, sich der Zahlung des Hausgeldes für leerstehende Wohnungen zu entziehen. Die Frage, ob der Gläubiger für die Zahlung des Hausgeldes Vorschuß zu leisten hat, ist damit jedoch nicht beantwortet. Denn der Vorschuß wäre nicht aus den Nutzungen der anderen Wohnungen, sondern aus eigenen Mitteln des Gläubigers zu zahlen. Dabei hat der Gläubiger es selbst in der Hand, die Wirtschaftlichkeit der Zwangsverwaltung zu überprüfen und diese ggfs. nicht weiter zu betreiben.

Da auch das Hausgeld der Instandhaltung der Eigentumswohnung dient, ist es nicht anders zu behandeln als andere Auslagen der Verwaltung, für die der Gläubiger Vorschüsse zu erbringen hat (ebenso offenbar Steiner, a.a.O., § 161 Rdn. 18 i.V.m. § 152 Rdn. 43). Allein die Tatsache, daß die üb...