Zwangsversteigerung (WEMoG) / 5 Fälligkeit der Forderungen

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. Wohl aber muss über etwaige Ansprüche beschlossen worden sein.

Praxis-Beispiel

Fälligkeit der Forderung aufgrund Beschlussfassung der WEG

Die bestandskräftig beschlossene Jahresabrechnung für die Wirtschaftsperiode 2021 weist einen Nachzahlungsanspruch der Gemeinschaft gegen den Wohnungseigentümer in Höhe von 800 EUR aus. Auch die Jahresabrechnung 2022 weist einen Rückstand in Höhe von 700 EUR aus. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2022 soll aber erst in der Eigentümerversammlung im Oktober 2023 erfolgen. Die Beschlagnahme des Wohnungseigentums im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgt am 20.6.2023.

Voraussetzungen für Nachzahlungsanspruch

Vorrang genießt hier nur der Nachzahlungsanspruch aus der Jahresabrechnung 2021, denn dieser ist aufgrund entsprechender Beschlussfassung fällig. Zwar besteht auch ein Nachzahlungsanspruch aus der Jahresabrechnung 2022. Dieser wird aber erst mit Beschlussfassung über die entsprechende Jahresabrechnung fällig, weshalb der entsprechende Nachzahlungsanspruch nicht das Vorrangprivileg genießt.

Das Vorrangprivileg des § 10 Nr. 2 ZVG genießen selbstverständlich nur diejenigen Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die in dem zur Versteigerung stehenden Wohnungseigentum begründet sind. Dies bringt die Formulierung "die daraus fälligen Ansprüche" zum Ausdruck. Hiermit soll verhindert werden, dass die Wohnungseigentümer auch fällige Beträge aus anderen Wohnungen desselben Eigentümers geltend machen.

Praxis-Beispiel

Schuldner ist Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen

A ist Eigentümer dreier Eigentumswohnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Über eine dieser Wohnungen ist auf Antrag der örtlichen Sparkasse die Zwangsversteigerung angeordnet worden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat Ansprüche gegen den A wegen Hausgeldrückständen aus allen 3 Eigentumswohnungen. Vorrangig berücksichtigt werden im Zwangsversteigerungsverfahren aber nur diejenigen Forderungen, die ihren Ursprung in dem der Zwangsversteigerung unterliegenden Wohnungseigentum haben.