Fraglich ist, ob bei einem Schlüsselverlust zu gemieteten Räumlichkeiten die allgemeine dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB oder die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB anzuwenden ist. Hierbei ist zu differenzieren.
Die Rückgabepflicht des Schlüssels selbst ist grundsätzlich ein Erfüllungsanspruch, denn es handelt sich hierbei um einen Anspruch auf Rückgabe eines Zubehörs der Mietsache. Bezogen auf den Schlüssel selbst ist daher die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB nicht anwendbar.
Anderes gilt jedoch, wenn die Nichtrückgabe des Schlüssels zu einem notwendigen Austausch der Schließanlage führt und entsprechende Ansprüche gestellt werden.
Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Gemäß S. 2 dieser Vorschrift beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Geht es dem Vermieter nicht um den Schlüssel selbst, sondern macht er Schadensersatz bezüglich der gesamten Schließanlage geltend, zieht die Nichtrückgabe des Schlüssels eine Verschlechterung der Mietsache nach sich und § 548 Abs. 1 findet Anwendung.[17] Der Verjährungsbeginn erfolgt mit Rückgabe der Räumlichkeiten. Bei Wohnraummietverhältnissen tritt dies in der Regel mit der Rückgabe der Wohnungsschlüssel durch den Mieter an den Vermieter ein. Die Herausgabe sämtlicher Schlüssel ist für die Besitzerlangung des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 BGB aber nicht allein entscheidend, denn es kommt auf die mit der unmittelbaren Besitzverschaffung verbundene Möglichkeit des Vermieters zur Prüfung der Mieträume an.[18] Bei Räumlichkeiten besteht diese Möglichkeit unmittelbar nach Auszug und unabhängig davon, ob der Mieter seinen Schlüssel herausgeben kann oder nicht.
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