OLG Düsseldorf Beschluss vom 20.09.2007 - I-24 U 7/07

Leitsatz (amtlich)

Der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt, sobald ihm der Mieter das Mietobjekt zur ungestörten Überprüfung überlässt und den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, auch wenn aus einer Vielzahl von Schlüsseln noch einzelne beim Mieter verblieben sind.

Normenkette

BGB §§ 546, 548

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 7 O 252/05)

Tenor

I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Klägers gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Der Kläger erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

II. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

III. Der auf den 16.10.2007 geplante Verhandlungstermin entfällt.

Gründe

I. Die Berufung des Klägers hat keine Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das LG die Klage abgewiesen. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine für den Kläger günstigere Entscheidung. Es kann dahinstehen, ob dem Kläger und der Drittwiderbeklagten der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gegen den Beklagten zusteht oder nicht. Denn die Klageforderung ist jedenfalls verjährt:

1. Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier ebenfalls in Rede stehenden Ansprüche wegen der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen (vgl. auch BGH NJW 2006, 1588 (1589); NJW 2005, 739; BGHZ 104, 6 (12)). Gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH erfordert die "Rückgabe" der Mietsache i. S. § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (vgl. nur BGH NJW 2004, 774, 775 m.w.N.; NJW 2000, 3202). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH NJW 2004, 774 (775); NJW 2001, 535), von der der Vermieter Kenntnis erlangen muss. Andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (BGH NJW 2004, 774 (775); Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VI Rz. 40). Die Besitzerlangung nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht unbedingt identisch mit der Rückgabe gem. § 546 BGB (vgl. OLG Hamm ZMR 1996, 372 zu § 558 BGB a.F.). Entscheidend ist, dass dem Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft (§ 854 BGB) vom Mieter übertragen wird (BGH NJW 2005, 2004; 2000, 3203; 1992, 687; s. auch Senat, Urteil vom 30.4.2001, Grundeigentum 2002, 2296, ebenso veröffentlicht in Jurisweb; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 548 Rz. 11 m.w.N.). Er soll die Möglichkeit haben, die Sache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen (BGH, a.a.O., und in BGHZ 98, 59; Senat, a.a.O.; Palandt/Weidenkaff, a.a.O.).

2. Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, dass der Kläger und die Drittwiderbeklagte (im Folgenden: Kläger) die Mieträume spätestens Ende Mai/Anfang Juni 2004 zurückerhalten haben und so in die Lage versetzt worden sind, die Räume ohne Störung durch den Beklagten auf etwaige Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen.

a) Der Beklagte hat die Mieträume Ende April/Anfang Mai 2004 geräumt. Der für den Beklagten handelnde Zeuge B. hat sodann Fliesen, Tapeten und dergleichen entfernt. Anschließend hat er - entsprechend einer ihm von der Drittwiderbeklagten ausdrücklich erteilten Maßgabe - die zum Betreten der Mieträume erforderlichen Schlüssel entweder Ende Mai oder Anfang Juni 2004 dem vom Kläger beauftragten Architekten F. ausgehändigt, damit dieser die Mieträume und die dort ausgeführten Arbeiten besichtigen konnte. Die Schlüssel sind entgegen der Behauptung des Klägers in der Folgezeit dem Beklagten (bzw. dem Zeugen B.) zurückgegeben worden, sondern entweder bei dem Zeugen F. verblieben oder von diesem dem Büro des Klägers übergeben worden. Diesen Hergang haben die Zeugen B. und F. bei ihrer Vernehmung durch das LG - im Kern ihrer Aussagen übereinstimmend - bekundet. Geringe Widersprüche ihrer Angaben im Detail (der Zeuge B. datierte die Übergabe der Schlüssel auf "bis Ende Mai", der Zeuge F. auf "Anfang Juni") berühren die Glaubhaftigkeit ihrer Angaben in ihrem wesentlichen Gehalt nicht.

b) Der Beklagte selbst hat ferner eine größere Anzahl Schlüssel (ca. 18 Stck., zur Hauseingangstür, zur Eingangstür Erdgeschoss und zur Eingangstür 1. Obergeschoss) der Mitarbeiterin A. spätestens Ende Mai 2004 ausgeh...