Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus der in Anlage 39 zu § 254 BewG nach Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge.
Das hier zu bewertende Einfamilienhaus befindet sich im Bundesland Bremen und verfügt über eine Wohnfläche von 80 m².
Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, sind bei Einfamilienhäusern zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren, siehe Fußnote ** zu Anlage 39 und Abschnitt 254 Abs. 3 S. 3 AEBewGrSt. Zubehörräume wie z.B. Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Trockenräume, Bodenräume und Heizungsräume bleiben außer Ansatz (Abschnitt 254 Abs. 3 S. 5 AEBewGrSt).
Bei dem zu bewertenden Objekt sind somit keine Flächen zur Wohnfläche hinzuzurechnen.
Die monatliche Nettokaltmiete ist deshalb aus Anlage 39 wie folgt abzulesen:
| Land | Bremen |
| Gebäudeart | Einfamilienhaus |
| Wohnfläche | von 60 m² bis unter 100 m² |
| Baujahr des Gebäudes | bis 1948 |
Sie beträgt nach diesen Kriterien: 6,16 EUR pro m².
Multipliziert man die 6,16 EUR/m² mit 80 m², kommt man auf eine monatliche Nettokaltmiete für das Haus von 492,80 EUR.
Für die Garage ist als Festwert eine Nettokaltmiete von 35 EUR pro Monat anzusetzen (Anlage 39 Abs. 2 zu § 254 BewG).
Wie oben dargestellt, ist diese Miete aber noch anhand der Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18.8.2021[9] anzupassen. In Bremen ist die Mietniveaustufe "4" anzuwenden.[10]
Bei einer Mietniveaustufe von "4" ist auf die Miete ein Zuschlag von 10 % vorzunehmen (Anlage 39 Abs. 2 zu § 254 BewG).
Die hier anzusetzende monatliche Nettokaltmiete beträgt somit
| ▪ | Für das Haus: |
492,80 EUR
+ 10 % = 49,28 EUR
= 542,08 EUR
Der jährliche Rohertrag nach § 254 BewG ergibt sich für das Haus aus einer Multiplikation des monatlichen Ertrags von 542,08 EUR mit 12 und lautet 6.504,96 EUR.
| ▪ | Für die Garage: |
35,00 EUR
+ 10 % = 3,50 EUR
= 38,50 EUR
Der jährliche Rohertrag nach § 254 BewG ergibt sich für die Garage aus einer Multiplikation des monatlichen Ertrags von 38,50 EUR mit 12 und lautet 462,00 EUR.
Somit beträgt der Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG insgesamt 6.966,96 EUR.
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