Zentralheizung: Umlagefähigkeit von Leasingkosten

Leitsatz

a) Eine eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV liegt nicht vor, wenn der Gebäudeeigentümer lediglich Teile der Anlage mietet oder least oder wenn er die Wartung der Anlage einem Dritten überträgt. Erforderlich ist vielmehr, dass die Wärmeversorgung vollständig durch einen Dritten erfolgt. Hiervon kann nicht ausgegangen werden, wenn die Brennstoffversorgung weiterhin dem Gebäudeeigentümer obliegt.

(Leitsatz der Redaktion)

b) § 7 Abs. 2 HeizkostenV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkostenV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

HeizkostenV § 1 Abs. 1, 7 Abs. 2 und 4

Kommentar

In dem Ausgangsfall geht es um ein Wohngebäude, das über eine Zentralheizung mit Wärme versorgt wird. Die Anlage wurde bis Anfang 1976 mit Koks beheizt, wobei die Bedienung einem im Haus wohnenden Heizer übertragen war. Im Februar 1976 wurde die Anlage auf Heizöl umgestellt. Zu diesem Zweck wurde die Anlage mit einer automatischen Feuerungsanlage, bestehend aus Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen, ausgestattet. Die Lieferung, Überlassung und Wartung der Anlage erfolgte aufgrund eines Leasingvertrags zwischen dem Gebäudeeigentümer und dem Lieferanten der Ölfeuerungsanlage. Für die Überlassung des Brenners, des Öltanks und der Verbindungsleitungen hat der Eigentümer Leasingkosten sowie eine "Bedienungsgebühr" zu bezahlen. Die Beschaffung des Heizöls ist nach wie vor Sache des Gebäudeeigentümers. Die Erfassung und Abrechnung der Heizkosten ist einem Messdienst übertragen.

Die Mietverträge über die einzelnen Wohnungen sehen vor, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Außerdem ist dort folgende Zusatzvereinbarung enthalten: "Der Mieter ... verpflichtet sich, statt der erheblich teuereren Heizkosten für Koksheizung die Leasinggebühr für automatische Heizung (Ölfeuerung) ... in Höhe von DM 6.763,50 ... pro Jahr ... anteilig zu tragen."

Der BGH hatte über die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung zu entscheiden.

Der BGH führt aus, dass die Klausel gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (AGB-Recht) verstößt. Nach dieser Vorschrift ist eine Formularklausel unter anderem dann unwirksam, wenn sie von einer zwingenden gesetzlichen Vorschrift abweicht. Als Prüfungsmaßstab sind vorliegend die Regelungen der Heizkostenverordnung heranzuziehen. Die HeizkostenV unterscheidet zwischen den Kosten "des Betriebs zentraler Heizungsanlagen" (§ 1 Nr. 1 HeizkostenV) und den Kosten "der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme" (§ 1 Nr. 2 HeizkostenV).

Zu den Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen i. S. v. § 1 Nr. 1 HeizkostenV gehören gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV die Kosten der Brennstoffe, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann und der Reinigung der Anlage.

Demgegenüber gehören zu den Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme i. S. v. § 1 Nr. 2 HeizkostenV gem. § 7 Abs. 4 HeizkostenV das Entgelt für die Wärmelieferung.

Wird die Wärmeversorgung im Wege des Wärmecontractings insgesamt einem Dritten übertragen, so sind die Kosten, die der Gebäudeeigentümer an den Contractor zu zahlen hat, als Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme zu bewerten. Hierfür reicht es allerdings nicht aus, wenn der Gebäudeeigentümer lediglich Teile der Anlage mietet oder least oder wenn er die Wartung der Anlage einem Dritten überträgt. Erforderlich ist vielmehr, dass die Wärmeversorgung vollständig durch einen Dritten erfolgt. Hiervon kann nicht ausgegangen werden, wenn – wie hier – die Brennstoffversorgung weiterhin dem Gebäudeeigentümer obliegt.

Ist demnach die Regelung in § 7 Abs. 2 HeizkostenV einschlägig, so stellt sich die weitere Frage, ob hierdurch die umlagefähigen Kosten abschließend geregelt werden. Der BGH bejaht diese Frage unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung (BR-Drucks. 632/80 S. 29) und die allgemeine Ansicht in Rechtsprechung und Literatur. Miet- oder Leasingkosten für die Gebrauchsüberlassung einer Anlage oder von Teilen einer Anlage sind in § 7 Abs. 2 HeizkostenV aber nicht aufgeführt.

Allerdings gehören zu den Kosten der Zentralheizung auch "die Kosten der Bedienung" der Anlage. Vorliegend wurde dem Gebäudeeigentümer auch eine "Bedienungsgebühr" von 7.521,60 DM p. a. in Rechnung gestellt. Der BGH hat auch diese Kosten nicht zuerkannt. Hierzu hat er ausgeführt, es sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen bei einer vollautomatischen Anlage Bedienungskosten in dieser Höhe entstehen.

Die Umstellung der koksbetriebenen Anlage auf eine vollautomatische Ölheizung hatte zur Folge, dass die ursprünglich angefallenen und umlagefähigen Kosten für den Heizer entfallen sind. Bei dieser Sachlage ist denkbar, dass die Kostenersparnis ...