Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer vereinbarten Verwalterzustimmung für Erstveräußerungen durch den Bauträger

Normenkette

§ 12 WEG, § 873 BGB, § 878 BGB, § 20 GBO, § 29 GBO

Kommentar

1. Die in der Teilungserklärung begründete Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 WEG wird, auch wenn sie in die bereits angelegten Wohnungsgrundbücher eingetragen ist, erst mit der rechtlichen Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, also der Grundbucheintragung des ersten Wohnungseigentumserwerbers wirksam.

Im vorliegenden Fall war eine entsprechende Vereinbarung auf "Veräußerungszustimmung durch den Verwalter" getroffen worden, ohne dass gleichzeitig Befreiung für Erstveräußerungsfälle vorgesehen war. Ein Grundbuchamt hat hier nach Meinung des Senats im Rahmen des § 20 GBO von Amts wegen zu prüfen, ob zum Vollzug der das Wohnungs- oder Teileigentum betreffenden Auflassung eine solche Zustimmung erforderlich ist; dasselbe gilt für die Frage, ob der die Zustimmung erteilende Verwalter im Einzelfall zustimmungsberechtigt ist. Soweit nämlich eine Zustimmung erforderlich ist, ist eine Veräußerung gem. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG jedermann gegenüber schwebend unwirksam, solange die Zustimmung rechtswirksam nicht erteilt ist.

Auch der Bundesgerichtshof ( BGH, Entscheidung v. 21. 2. 1991, Az.: V ZB 13/90= NJW 91, 1613) hat bekanntlich entgegen überwiegender Meinung den Erstveräußerungsfall grundsätzlich dem Zustimmungserfordernis (soweit nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen) unterworfen mit der Begründung, dass es mit den Grundsätzen der beschränkten Auslegungsfähigkeil von Grundbucheintragungen nicht zu vereinbaren sei, einer Teilungserklärung eine solche Einschränkung beizumessen, die in ihrem Wortlaut keine hinreichende Stütze finde. Dieser Ansicht sei zu folgen (ebenso bereits OLG Köln, Entscheidung v. 20. 1. 1992, Az.: 2 Wx 2/92= NJW-RR 23/1992, 1430).

Die vereinbarte Veräußerungsbeschränkung erfasst sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch den dinglichen Übertragungsvorgang, was sich bereits aus dem Wortlaut des § 12 Abs. 3 S. 1 WEG ergibt. Danach ist (auch) ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. § 12 ist insoweit den §§ 5, 6 der ErbbauVO nachgebildet. Aus diesem Grund unterliegt sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch die dingliche Übertragung des Eigentums der vereinbarten Veräußerungsbeschränkung (h.R.M).

Ein ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommenes Rechtsgeschäft ist absolut unwirksam; sein Vollzug im Grundbuch würde deshalb eine unrichtige Eintragung im Grundbuch herbeiführen Aus diesem Grund bewirkt eine solche Veräußerungsbeschränkung eine Grundbuchsperre, die vom Grundbuch von Amts wegen zu beachten ist.

2. Im vorliegenden Fall musste deshalb überprüft werden, ob für die dingliche Einigungserklärung eine wirksame Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG bestand, wobei hier nicht etwa auf den Zeitpunkt der Beurkundung der Auflassung, sondern auf denjenigen der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch abzustellen sei, da die Verfügungsberechtigung des Veräußerers bis zur Vollendung des Rechtserwerbs fortbestehe. Die Veräußerungsbeschränkung war im vorliegenden Fall allerdings noch nicht allein durch die Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher mit der in den Bestandsverzeichnissen verlautbarten Regelung wirksam geworden, da § 12 WEG eine Vorschrift ist, die das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer betrifft. Die durch diese Vorschrift eröffnete Möglichkeit, abweichend von § 137 S. 1 BGB eine Veräußerungsbeschränkung herbeizuführen, dient ausschließlich dem Schutz der Wohnungseigentümer vor einem Eindringen persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässiger Gemeinschaftsmitglieder. Ungeachtet der Vereinbarung in der Teilungserklärung (als Inhalt eines jeden Sondereigentums) kann deshalb die Veräußerungsbeschränkung nur wirksam werden, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich entstanden ist, d.h. mit lnvollzugsetzung der Gemeinschaft, die nach h.M. eintritt, wenn nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher neben dem teilenden Eigentümer der erste Erwerber im Grundbuch eingetragen ist.

3. Das Wirksamwerden einer Veräußerungsbeschränkung (vereinbarten Verwalterzustimmung) führt zur Anwendung des § 878 BGB auf die zu diesem Zeitpunkt dem Grundbuchamt bereits vorliegenden Eigentumsumschreibungsanträge anderer Wohnungseigcntumserwerber.

Das Grundbuchamt hätte im vorliegenden Fall die Eigentumsumschreibung trotz der zwischenzeitlich wirksam gewordenen Veräußerungsbeschränkung aufgrund des § 878 BGB vornehmen müssen; nach dieser Vorschrift wird nämlich eine vom Berechtigten nach § 873 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt worden ist. § 878 BGB hat nicht nur materiell-rechtliche, sondern zugleich auch verfahrensrechtliche Bedeutung. Sind die Voraussetzungen der gesetzlichen Vorschrift dem Grundbuch...