OLG Köln Beschluss vom 20.01.1992 - 2 Wx 2/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache: Zustimmungspflicht des Verwalters sowie Erstveräußerung von Wohnungseigentum

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3. und 4. gegen den Beschluß der 3. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 19.12.1991 – 3 T 257/91 – wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für die weitere Beschwerde wird auf 6.000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1. war Eigentümer des eingangs genannten Grundbesitzes, früher eingetragen im Grundbuch …. Er errichtete auf dem Grundstück einen Häuserblock mit Wohnungen und Garagen. Mit Erklärung vom … teilte er das Eigentum gemäß § 8 WEG in mehrere Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum. In § 6 der Teilungserklärung, die insoweit als Inhalt des Sondereigentums Gegenstand der Grundbucheintragungen ist, heißt es u. a.:

„1. Das Wohnungs-/Teileigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle:

…

c) der erstmaligen Veräußerung durch den Bauträger.”

Der Beteiligte zu 1. ist im Teileigentumsgrundbuch Blatt … als Eigentümer eines … Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an einem Einstellplatz nach Teilung des Eigentums unter Bezugnahme auf die Erklärung vom … eingetragen worden. Mit notarieller Urkunde vom … – … – veräußerte der Beteiligte zu 1. den Eigentumsanteil an den Beteiligten zu 2. Unter dem … beantragte der Notar … unter Bezugnahme auf die von ihm errichtete Urkunde die Umschreibung auf den Beteiligten zu 2.

Mit Zwischenverfügungen vom … und … hat die Rechtspflegerin das Fehlen der Zustimmung des Verwalters beanstandet. Die Beteiligten zu 1. und 2. sind dem entgegengetreten und haben geltend gemacht, es liege der Ausnahmefall der Erstveräußerung durch den Bauträger vor. Mit Beschluß vom … hat die Rechtspflegerin den Umschreibungsantrag zurückgewiesen. Sie hat ausgeführt, die Errichtung der Wohnanlage durch den Beteiligten zu 1. mit der Absicht, sie nach Teilung zu veräußern, habe nichts mit Bauträgerschaft zu tun, vielmehr sei der Veräußerer Eigenerbauer. Von einer Erstveräußerung könne nicht mehr ausgegangen werden, da der teilende Eigentümer, indem er mehrere Jahre eine Veräußerung des Eigentumsrechts nicht vorgenommen habe, nach außen hin dokumentiert habe, sich in die Eigentümergemeinschaft eingeordnet zu haben.

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. und zu 2., der die Rechtspfleger in und der Amtsrichter nicht abgeholfen haben, hat das Landgericht durch die angefochtene Entscheidung den Beschluß vom … aufgehoben und das Amtsgericht angewiesen, den Umschreibungsantrag unter Beachtung seiner Rechtsauffassung zu bescheiden.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3. und zu 4. Sie erstreben die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückweisung der Beschwerde der Beteiligten zu 1. und zu 2. Hinsichtlich der Begründung der weiteren Beschwerde wird auf die Beschwerdeschrift Bezug genommen.

II.

Die gemäß den §§ 71 Abs. 1, 78 GBO zulässige weitere Beschwerde ist in der Sache unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 550, 551 ZPO). Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht angenommen, daß der Umschreibungsantrag nicht aus den Gründen der Entscheidung der Rechtspflegerin zurückgewiesen werden darf.

1) Nicht gefolgt werden kann allerdings der Ansicht des Landgerichts, die nach der Teilungserklärung zur Veräußerung notwendige Zustimmung des Verwalters sei im Falle der Erstveräußerung durch den Grundstückseigentümer entbehrlich, auch wenn dies in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich hervorgehoben werde. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluß vom 21.2.1991 (BGHZ 113, 374 = NJW 1991, 1613) auf Vorlage gemäß § 79 Abs. 2 GBO entschieden, daß nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Veräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers der Zustimmung des Verwalters bedarf, wenn die Teilungserklärung ein Zustimmungserfordernis enthält und für die genannte Fallgruppe eine Ausnahme nicht ausdrücklich vorsieht. Der Bundesgerichtshof hat sich damit gegen die vom Landgericht herangezogene bisher herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur (zitiert in BGHZ 113, 374, 377) ausgesprochen. Der Senat folgt der Ansicht des Bundesgerichtshofes. Macht der teilende Grundstückseigentümer das Zustimmungserfordernis zum Inhalt der Teilungserklärung und der darauf Bezug nehmenden Grundbucherklärung, ohne eine Ausnahme für den Fall der Erstveräußerung vorzusehen, so kann der Erklärung im Regelfall nicht im Wege der Auslegung entnommen werden, der teilende Eigentümer wolle selbst von dem Zustimmungserfordernis befreit sein; das von der bisher herrschenden Meinung in den Vordergrund gestellte Absatzinteresse wird in Fällen der Vorratsteilung vielfach, aber nicht regelmäßig bestehen (BGH a.a.O. S. 379 f.). Im Interesse der gebotenen Klarheit der Grundbucherklärungen muß verlangt werden, daß der Eigentümer, der von der sonst geltenden Beschränkung der Veräußerungsbe...