ZAP 5/2019, Durchsetzung von Schönheitsreparaturen bei M ... / 2. Mangelhafte Renovierung

Ein in der Praxis häufig anzutreffendes Problem ist die Situation, dass der Mieter zwar renoviert hat, der Vermieter aber entweder mit der Qualität der Arbeiten (s. nachfolgend) oder ihrer dekorativen Gestaltung (s. unten 3. a) unzufrieden ist.

Der Mieter schuldet ohne Weiteres Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung aus §§ 280, 281, 241 Abs. 2 BGB. Denn auch wenn Fachhandwerkerklauseln nach dem AGB-Klauselkontrollrecht zu ächten sind (BGH, Urt. v. 9.6.2010 – VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 = NZM 2010, 615 = DWW 2010, 331 = ZMR 2011, 190), so muss der Mieter doch fachgerecht renovieren. Er hat die Auswahl, ob er die Arbeiten selbst vornimmt, weil er sich eine fachgerechte Erledigung zutraut, oder ob er einen "Profi" damit beauftragt. Am Ende müssen die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt worden sein.

Den Vermieter kann Schadensersatz verlangen, ohne eine Nachfrist zur Erledigung der Arbeiten setzen zu müssen, da es hier nicht um einen Vornahmeanspruch geht, sondern um einen Schadensersatztatbestand aus der vertraglichen Verletzung eine Hauptleistungspflicht (BGH, Urt. v. 28.2.2018 – VIII ZR 157/17, NZM 2018, 320 = NJW 2018, 1746; Urt. v. 27.6.2018 – XII ZR 79/17, NZM 2018, 717 = DWW 2018, 260 für die Gewerberaummiete).

Auch wenn der Vermieter keine Nachfrist setzen muss, muss er dennoch in seinem Anspruchsschreiben ein konkrete Zustandsbeschreibung unter Nennung tatsächlicher Mängel vornehmen. Nur so kann der Mieter erkennen, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Eine bloße Angabe, die ausgeführten Schönheitsreparaturen seien "nicht fachgerecht", ist eine pauschale und unzureichende Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen (KG, Urt. v. 22.1.2007 – 12 U 28/06, ZMR 2007, 450 = MDR 2007, 880).

Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist – nach dem Urteil des BGH vom 18.2.2009 (VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313) –, dass für den Mieter eine entsprechende Vertragspflicht auch besteht. Etwas anderes kann sich aber dann ergeben, wenn der Mieter die Arbeiten so unfachmännisch ausführt, dass der Vermieter zur Beseitigung der verursachten Schäden mehr aufwenden muss, als er bei alleiniger Durchführung der Renovierungsarbeiten hätte leisten müssen. Denn dann stellt sich die fehlerhafte Ausführung des Mieters als Verletzung seiner vertraglichen Rückgabepflicht dar, was zum Schadensersatzanspruch des Vermieters führt (BGH, a.a.O.).

Der Mieter schuldet hingegen keinen Schadensersatz, wenn er zwar die Türen schlecht streicht, aber schon der Untergrund, z.B. das Türblatt und die Türzarge, schadhaft waren. Der zusätzliche unsachgemäße Anstrich fällt dann nicht ins Gewicht; wegen des schadhaften Untergrunds hätte der Vermieter ohnehin zunächst abschleifen und neu streichen müssen (LG Berlin, Urt. v. 29.1.2002 – 64 S 312/01, WuM 2002, 214).

Hinweis:

Dies gilt aber nicht immer. Es kommt darauf an, ob es sich um Abnutzungserscheinungen durch den normalen Gebrauch der Mietsache oder um Schäden handelt, die dem Mieter zuzurechnen sind. Dann schuldet der Mieter neben dem Streichen auch die Untergrundarbeiten. Sind die Schäden dem Mieter nicht zurechenbar oder handelt es sich um Baumängel, muss der Vermieter die Untergrundarbeiten durchführen (LG Hannover, Urt. v. 20.7.2001 – 13 S 461/01, WM 2001, 214).

In diese Fallgruppe sind schließlich Fälle einzuordnen, in denen es tatsächlich um "getarnte Sachschäden" in der Wohnung geht (dazu eingehend: Horst DWW 2007, 48 ff.).