ZAP 22/2022, HeizkostenV und Kürzungsrechte des Mieters ... / 2. Stufen der Umsetzung

Zunächst wird in den ersten beiden Stufen die Umrüstung auf fernablesbare Geräte festgelegt.

• Seit 1.12.2021 müssen alle Geräte gem. § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV fernablesbar sein.
• Ab 1.12.2022 schreibt § 5 Abs. 2 S. 3 HeizkostenV das Erfordernis der Anschlussmöglichkeit an ein Smart-Meter-Gateway gem. § 2 S. 1 Nr. 19 MsbG vor.
• Die Bestandsschutzausnahme besteht für den Austausch/die Nachrüstung von Einzelgeräten innerhalb eines vor dem Stichtag 1.12.2021 installierten Gesamtsystems mit nicht fernablesbaren Geräten. Dieser Bestandsschutz soll die Abrechnungseinheitlichkeit einer Liegenschaft bis spätestens 31.12.2026 schützen. Ab diesem Zeitpunkt müssen sämtliche Ablesegeräte fernablesbar, interoperabel und mit einem sicheren Smart-Meter-Gateway-Anschluss ausgestattet sein.
• Ist ein fernablesbares Gerät zwischen 1.12.2021 und 30.11.2022 eingebaut, erhält es nach § 5 Abs. 4 HeizkostenV für Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway-Anschluss unter Berücksichtigung der üblichen Betriebsdauer eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2031.
• Eine Ausnahme gilt gem. § 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV nur noch für Liegenschaften, in denen mangels technischer Möglichkeit, aufgrund des unverhältnismäßigen Aufwands oder aus sonstigen Gründen die Umsetzung zu einer unbilligen Härte führen würde.
• Damit sind insb. Gebäude gemeint, die technisch aufgrund des Aufbaus (z.B. Armierung, Mauern) Funkwellen für die Fernablesung nicht oder nicht ungestört durchlassen (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, HeizkostenV § 5 Rn 2e). Der Vermieter ist beweisbelastet.
• Dagegen lässt sich die Unwirtschaftlichkeit kaum definieren. Ein konkreter Vergleich der Einsparung mit den Einbaukosten ist nicht möglich. Ersterer ist vom Verbraucher abhängig und Letzterer belastet ausschließlich die Kosten des Vermieters, dem in keinem Fall ein Kompensationsanspruch seiner Investition zusteht. Konsequent wird man wohl auf die Argumentation nach §§ 559 Abs. 1 i.V.m. 555b Nr. 1 BGB abstellen müssen, wonach die Möglichkeit einer Energieeinsparung heranzuziehen ist, unabhängig davon, ob der Nutzer diese umsetzt oder nicht.
• Fernablesbarkeit i.S.v. § 5 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV beinhaltet die Ablesung "ohne Zugang zu einzelnen Nutzungseinheiten" (BT-Drucks 643/21, S. 14). Die HeizkostenV übernahm beide in der EnergieeffizienzRL eingeräumten Varianten, nämlich die sog. Walk-by- bzw. Drive-by-Technologie. Die konkrete Umsetzung obliegt dem Ablesedienstleister. Maßgeblich ist, dass der Ableser von der Funkübermittlung im Hausflur über die Datenübermittlung auf der Straße bis hin zur funkbasierten Übertragung direkt im System des Dienstleisters alles vornehmen kann (BT-Drucks 643/21, S. 14; so auch Lammel, a.a.O., § 5 Rn 2g).

Eine Ausnahme gilt für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gem. § 2 HeizkostenVO (i.d.R. vom Eigentümer selbst bewohnte Gebäude mit Einliegerwohnung):

Zitat

"Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor."