ZAP 2/2015, Der Garten des Mieters

– Unter miet-, sachen- und schadensersatzrechtlichen Aspekten

I. Einführung

Bei vermieteten Häusern ist es üblich, dass der Mieter in der einen oder anderen Form zur Nutzung und Pflege des zugehörigen Gartens berechtigt und/oder verpflichtet ist. Aber auch im Geschosswohnungsbau steht den Mietern der Erdgeschosswohnungen häufig die ihren Wohnungen vorgelagerte Fläche als Garten zur Verfügung. Die damit verbundenen Probleme sind vielfältig, da verschiedene Rechtsbeziehungen und Interessen ineinander greifen. Streitigkeiten zwischen Vermieter, Mieter, Mitmietern und Dritten sind nicht selten.

Dabei soll aus Gründen der vereinfachten Darstellung, soweit im Folgenden nichts anderes angegeben ist, davon ausgegangen werden, dass der Vermieter auch Eigentümer des Grundstücks ist. Unerörtert bleiben öffentlich-rechtliche Zwänge und Verbote, wie z.B. der Anbau von Cannabis (LG Ravensburg WuM 2001, 608).

II. Recht und Pflicht zur Gartenpflege

1. Mitvermietung des Gartens

Das Recht zur alleinigen Benutzung des Gartens muss vertraglich vereinbart sein. Die Gestaltung des Gartens obliegt jedoch auch dann grundsätzlich dem Vermieter, sofern nicht eine abweichende Regelung getroffen ist. Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Mieter weder berechtigt noch verpflichtet, Gartenarbeiten vorzunehmen, und haben auf die Gartengestaltung auch keinen Einfluss. Das gilt auch für die Mieter von Erdgeschosswohnungen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 344).

Hinweis:

Eine Mitvermietung des Gartens oder von Gartenteilen erfolgt meistens ausdrücklich. Lediglich bei der Vermietung von Einfamilienhäusern ist i.d.R. von einer stillschweigenden Mitvermietung des Gartens auszugehen, wenn keine gegenteilige Vereinbarung erfolgt (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 345). Auch können bauliche Gegebenheiten, wie eine Einzäunung, auf eine Vermietung schließen lassen.

2. Verpflichtung zur Gartenpflege

Ist der Garten zur Benutzung durch den Mieter mitvermietet, wird i.d.R. mietvertraglich vereinbart, dass dem Mieter die Gartenpflege obliegt. Eine solche Vereinbarung ist jedenfalls durch eine Individualvereinbarung möglich (BGH ZMR 2009, 188, NZM 2009, 27). Eine Möglichkeit der Übertragung der Pflegeverpflichtung durch Formularvertrag wird aber teilweise verneint (Fodor IMR 2011, 54). Dem ist jedoch nicht zuzustimmen (Schmid DWW 2011, 242). Der Mieter, der einen Garten mitgemietet hat, wird vielfach bestrebt sein, diesen möglichst nach seinen Wünschen zu gestalten und den Vermieter oder dessen Beauftragte im Interesse einer ungestörten Nutzung vom Garten fernzuhalten. Das erfordert es, dass sich der Mieter selbst um den Garten kümmert. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB durch die Vereinbarung eigener Tätigkeit liegt deshalb nicht vor.

Ist vereinbart, dass der Mieter den Garten pflegen muss, so sind nur einfache und grundsätzliche Pflegearbeiten wie Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernung von Laub geschuldet (OLG Düsseldorf NZM 2004, 866, GE 2005, 615; LG Hamburg ZMR 2003, 265). Nicht verlangt werden können Arbeiten, die ein fachmännisches Wissen erfordern, wie das Beschneiden von Sträuchern und Bäumen zur Förderung des richtigen Wachstums (LG Wuppertal WuM 2000, 353) oder außergewöhnliche Arbeiten wie eine Rasensanierung, vergleichbare Pflanz- und Sanierungsarbeiten (LG Marburg WuM 2000, 691) oder das Fällen morscher Bäume (LG Marburg WuM 2000, 691). Desgleichen wird vom Mieter jedenfalls ohne ausdrückliche individuelle Vereinbarung nicht verlangt werden können, dass er durch Dritte angerichtete Schäden an Pflanzungen des Vermieters beseitigt. Ob durch Unwetter angerichtete Schäden vom Mieter oder vom Vermieter zu beseitigen sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

Dass der Mieter ein ausschließliches Recht auf Benutzung des Gartens hat, dem Vermieter aber die Pflege obliegt, wird praktisch nicht vereinbart. Diese Konstellation kann sich aber aus Nachlässigkeiten bei der Vertragsgestaltung, insbesondere bei einer Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingen ergeben. In solchen Fällen hat der Mieter weder ein Recht noch eine Pflicht zur Gartengestaltung (Schmid DWW 2011, 242).

Eine Verpflichtung zu eigener gärtnerischer Tätigkeit des Mieters kann aus einer Übernahme der "Kosten der Gartenpflege" grundsätzlich nicht abgeleitet werden (LG Berlin NZM 2003, 20). Die Umstände des Einzelfalls können jedoch etwas anderes ergeben (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl. 2014, Rn. 5250; vgl. für Schönheitsreparaturen BGH NJW 2004, 2961).

3. Gestaltungsrecht des Mieters

Mit der Pflicht zur Betreuung des Gartens korrespondiert i.d.R. das Recht des Mieters, über die Maßnahmen der Gartenpflege zu entscheiden. Obliegt dem Mieter die Gartenpflege hat der Vermieter grundsätzlich kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung (LG Köln IMR 2011, 54). Er kann lediglich eine Verwahrlosung verhindern (OLG Düsseldorf NZM 2004, 866, GE 2005, 615). Der Mieter kann den Garten im Rahmen der Ortsüblichkeit nach Gutdünken bepflanzen (Eisenschmid in: Schmid-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 346). Sog...