ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / 1. Wohnraum ohne Kündigungsschutz

Für bestimmten Wohnraum hat der Gesetzgeber, obwohl es sich dabei um Wohnraummietverhältnisse handelt, ausdrücklich angeordnet, dass er ohne Angabe von Gründen und ohne jeden Kündigungsschutz gekündigt werden kann. Welcher Wohnraum das ist, ergibt sich aus § 549 Abs. 2 und 3 BGB.

a) Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet wurde (§ 549 Abs. 2 Ziff. 1 BGB)

Nur wenn der Zweck der Wohnraumüberlassung von kurzer Dauer ist, kommt dieser Ausschlusstatbestand in Betracht. Dies hängt nicht nur von der getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung, sondern im Wesentlichen davon ab, ob nur ein vorübergehender Wohnbedarf oder ein allgemeiner Wohnbedarf befriedigt werden soll. Maßgebend ist, ob der Mieter in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen wollte. Indiz dafür ist insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses (LG Dortmund WuM 1982, 276; LG Berlin GE 1990, 1083). Ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch liegt nicht schon deshalb vor, weil der Vermieter die Räume wegen Sanierungsplänen lediglich für eine Übergangszeit vermieten will (LG Freiburg WuM 1991, 172). Auch eine Vermietung für ein Jahr oder länger schließt i.d.R. einen vorübergehenden Gebrauch aus (AG Frankfurt WuM 1981, 237; AG Köln ZMR 1962, 336). Schließlich genügt auch die formale Vereinbarung im Mietvertrag, dass die Überlassung zu vorübergehendem Gebrauch erfolge, nicht, da dies eine zum Nachteil des Mieters gem. § 573b Abs. 4 BGB unzulässige Vereinbarung wäre. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 46). Eine nur faktisch sehr selten genutzte Wohnung ist nicht zum "vorübergehenden Gebrauch" vermietet. Der Mieter ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Wohnung zu nutzen (AG Schöneberg ZMR 2020, 321).

Einzelfälle:

Beabsichtigte Vermietung	Vorübergehender Gebrauch
Ausstellung	Ja
Baufertigstellung: bis zur Fertigstellung eines Neubaus	Ja
Besuch: Unterbringung eines Besuchers für übliche Besuchszeit	Ja
Examen	Ja (AG Gießen NJW-RR 1990, 653)
Ferienaufenthalt	Ja (LG Berlin WuM 2020, 163; AG Hamburg Urt. v. 8.5.2017 – 18b C 113/16, juris; LG Braunschweig MDR 1980, 671)
Ferienwohnung: bei längerfristiger Vermietung	Nein (OLG Hamburg WuM 1992, 634; LG Lübeck WuM 1989, 632); ja (AG Viechtach NJW-RR 1987, 787; LG Braunschweig MDR 1981, 1022)
Gastarbeiter	Nein bei unbefristetem Arbeitsverhältnis (AG Frankfurt ZMR 1973, 149)
Geschäftsaufenthalt	i.d.R. ja
Hotelzimmer	Ja
Messe	Ja
Möbliertes Zimmer	Nein (AG Schöneberg GE 2012, 756: allein die Tatsache, dass ein Zimmer möbliert wird, bedeutet noch keinen vorübergehenden Gebrauch)
Professor: für die Zeit einer Gastprofessur	Ja, aber nach LG Berlin WuM 2020, 163 zweifelhaft
Saison	Ja
Sanierung: Vermietung der Räume wegen Sanierungsplänen lediglich für eine Übergangszeit	Nein (LG Freiburg WuM 1991, 172)
Sportveranstaltung	Ja
Studenten, für je ein Semester	Ja (LG Freiburg MDR 1980, 315); nein (LG Berlin WuM 2020, 163: 7 Monate für die Dauer einer Promotion und Masterarbeit); nein (AG Charlottenburg MM 1990, 349); nein (LG Freiburg MDR 1980, 315: wenn Verlängerungsklausel oder wenn Weitervermietung zum neuen Semester regelmäßig üblich)
Tagung	Ja
Verkauf: Vermietung bis zum Verkauf zu einem noch ungewissen Zeitpunkt	Nein (LG Köln WuM 1991, 190)
Wohngemeinschaft, auch wenn sie aus Studenten besteht	Nein (LG Köln WuM 1992, 251)
Wohnungssuche: für die Zeit der Wohnungssuche in fremdem Ort	Ja

b) Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist

Gemäß § 549 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist Wohnraum, der folgende Voraussetzungen erfüllt, vom Kündigungsschutz ausgenommen:

• Der Wohnraum muss vom Vermieter ganz oder teilweise mit Möbeln auszustatten sein. Entscheidend ist hierbei weniger der tatsächliche Zustand, als die vertragliche Abrede.
• Der Wohnraum muss Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein. Ein Vermieter bewohnt einen Teil einer Wohnung selbst, wenn dieser Teil der Wohnung der Führung seines häuslichen Lebens, insbesondere seines Haushalts dient. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass sich der Vermieter ständig in dieser Wohnung aufhält (LG Berlin WuM 1980, 134 = ZMR 1980, 144 = MDR 1980, 404). Etwas anderes gilt, wenn der Mieter untervermietet, ohne dass er selbst noch in der Wohnung lebt (LG Berlin GE 2019, 1507). Die Ausnahmevorschrift gilt jedoch nicht für ein möbliertes Zimmer, das einen eigenen Eingang zum Treppenhaus hat, dessen Verbindungstür zur Vermieterwohnung abgeschlossen und mit Möbeln zugestellt ist und in dem der Mieter nicht auf die Benutzung von Küche und Bad in der Vermieterwohnung angewiesen ist (LG Detmold NJW-RR 1991, 77 und AG Köln WuM 1985, 267). Auch ein befristeter Mietvertrag über ein möbliertes Appartement in einem Schwesternwohnheim unterliegt dem Mieterschutz (LG Berlin GE 1993, 1157).
• Der Wohnraum darf dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsa...