Im Gegensatz zu den Heizkosten existiert für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Kaltwasserkosten keine Rechtsverordnung oder andere zur Heizkostenverordnung vergleichbare gesetzliche Regelung. Soweit die Sondereigentumseinheiten gerade in jüngeren Wohnungseigentumsanlagen mit Wasseruhren ausgestattet sind, ist eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung des Kaltwassers unproblematisch möglich. Gerade aber in den so genannten "Bestandsimmobilien" wird in Ermangelung von Wasseruhren im jeweiligen Raumeigentum verbrauchsunabhängig überwiegend nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.
3.1 Müssen Wasseruhren installiert werden?
Die Bauordnungen der Länder sehen überwiegend vor, dass Wohneinheiten in Neubauten jeweils mit Wasseruhren zur Erfassung des Kaltwasserverbrauchs auszustatten sind oder enthalten jedenfalls sinngemäße Regelungen. Gleiches gilt bei Nutzungsänderungen, soweit nicht der Einbau von Wasserzählern mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Derart unverhältnismäßiger Kostenaufwand wird überwiegend dann bejaht, wenn umfangreiche bauliche Veränderungen für eine entsprechende Nachrüstung bei Nutzungsänderungen erforderlich sind.
Bestandsimmobilien
Hiermit ist freilich noch nichts darüber ausgesagt, wie es denn mit der Verbrauchserfassung in den sogenannten "Bestandsimmobilien" aussieht, die vor In-Kraft-Treten der maßgeblichen Bestimmungen in den einzelnen Landesbauordnungen erstellt wurden. Bis auf die Landesbauordnung von Schleswig-Holstein, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern besteht bundesweit keine ausdrückliche Verpflichtung, diese Bestandsimmobilien nachträglich mit Wasseruhren für die jeweiligen Wohnungseinheiten auszustatten. In Hamburg bestand die Pflicht zur Nachrüstung bis zum 1. September 2004, in Mecklenburg-Vorpommern waren entsprechende Maßnahmen bis zum 31.12.2003 zu ergreifen. In Schleswig-Holstein waren die Eigentümer von Bestandsimmobilien verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31.12.2020 mit solchen Einrichtungen nachträglich auszurüsten. Allerdings besteht diese Pflicht nicht, soweit der Einbau mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Aus der Verpflichtung, jede Neubauwohnung mit Kaltwasserzählern auszustatten, ergibt sich jedenfalls keine Verpflichtung, dies bei den Bestandsimmobilien nachholen zu müssen.
3.2 Beschluss oder Vereinbarung?
Soweit also überwiegend auch keine Pflicht dazu besteht, die sogenannten "Bestandsimmobilien" nachträglich mit Wasserzählern auszustatten, kann es im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, die Wohnanlage entsprechend nachzurüsten. Werden nämlich die Kaltwasserkosten verbrauchsunabhängig nach der Größe des jeweiligen Sondereigentums oder aber nach den Miteigentumsanteilen umgelegt, werden die Vielverbraucher belohnt und die Sparer bestraft.
Insoweit ist zunächst zu beachten, dass die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zählen. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht jedenfalls im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung insoweit einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.[1]
3.3 Ist der Einbau der Wasserzähler eine bauliche Veränderung?
Beim Einbau von Kaltwasserzählern handelt es sich dann nicht um eine bauliche Veränderung, wenn der Einbau der Zähler zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt.[1] Dies ist eine zwingende und logische Konsequenz aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Können diese nämlich im Beschlussweg eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten herbeiführen, ist der Einbau von Kaltwasserzählern zwingend erforderlich, um überhaupt den individuellen Verbrauch innerhalb der Sondereigentumseinheiten zu ermitteln.
3.4 Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Kaltwasserzählereinbau?
Da keine gesetzliche Verpflichtung zur Nachrüstung von Bestandsimmobilien mit Wasserzählern besteht – bis auf die erwähnten Ausnahmen in den Ländern Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein – wird ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit einen Zählereinbau wohl kaum erfolgreich durchsetzen können. Zwar entspricht gerade der Einbau von Kaltwasserzählern und somit die Verbrauchserfassung ordnungsmäßiger Verwaltung.[1]
Ein Anspruch auf Grundlage von § 10 Abs. 2 WEG dürfte aber regelmäßig daran scheitern, dass ein Festhalten an der geübten Praxis nicht aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheinen dürfte. Freilich ist hier zwar die konkrete Mehrbelastung des Wohnungseigentümers zu berücksichtigen. Andererseits aber sind auch die Kosten für das Nachrüsten der Wasseruhren zu berücksichtigen. Beides in Abwägung gebracht, dürfte eine Unbilligkeit lediglich im Ausnahmefall einmal anzunehme...
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