Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Die entscheidende Frage, ob eine Sache zum gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ist dabei nach ihrer Art, Funktion und ihrer Bedeutung für die Eigentümergemeinschaft zu beurteilen.
Ob Verbrauchszähler dem Sondereigentum oder aber dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind, ist immer noch nicht eindeutig geklärt. Vom Grundsatz her sind zunächst Zähler und sonstige Messeinrichtungen dann Sondereigentum, wenn sie sich in einer Sondereigentumseinheit befinden und nur dieser dienen.
Allerdings ist gerade bei Verbrauchszählern zu berücksichtigen, dass diese in erster Linie der Kostenverteilung dienen. Weiter ist zu berücksichtigen, dass gerade die Heizkosten und die Kosten des Warmwasserverbrauchs nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zwingend nach Verbrauch zu verteilen sind. Insoweit sind Heizungs- und Thermostatventile an den Heizungen, die zur Erfassung des Verbrauchs dienen, Gemeinschaftseigentum. Allerdings hat hier die Rechtsprechung des BGH für einige Verwirrung gesorgt. Heizkörper und die Ventile sollen durch Vereinbarung nämlich dem Sondereigentum zugeordnet werden können.[1]
Hieraus könnte geschlossen werden, dass Heizkörper und Heizkörperventile ohnehin im Sondereigentum stehen. Wie nämlich der BGH in einer späteren Entscheidung klar gestellt hat, können zwar Gegenstände des Sondereigentums zu Gemeinschaftseigentum erklärt werden, niemals jedoch Gegenstände oder Bereiche des Gemeinschaftseigentums zu Sondereigentum.[2]
In erster Linie wird zu berücksichtigen sein, dass Einrichtungen wie Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler oder Wasseruhren, einen so engen Zusammenhang zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Versorgungseinrichtungen aufweisen, weil sie der verbrauchabhängigen Kostenverteilung dienen, so dass sie nach einer vorsichtig als herrschend zu betrachtenden Meinung dann Gemeinschaftseigentum sind, wenn sie nicht einem Dritten, insbesondere dem Versorgungsträger gehören.
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