Rz. 762
Die Option löst keinen steuerbaren Vorgang gemäß § 1 GrEStG aus.
Zitat
§ 1a Abs. 3 S. 1 KStG schließt die Wirkung der Option auf die GrESt auch ausdrücklich aus, da die Option nur für die Besteuerung nach dem Einkommen gilt. Dies betrifft in erster Linie Grundstücke im Gesamthandsvermögen. Soweit Grundstücke wesentliches Sonderbetriebsvermögen der Personengesellschaft sind, müssen sie für eine Buchwertfortführung zusammen mit der Option in das Gesamthandsvermögen übertragen werden. Dieser Vorgang ist nach § 3 Abs. 2 GrEStG steuerfrei, soweit der das Grundstück Einbringende an der Gesamthandsgemeinschaft beteiligt ist. In Höhe der Beteiligungen der anderen Gesellschafter entsteht Grunderwerbsteuer.[1]
Rz. 763
Optierende Gesellschaften werden für grunderwerbsteuerliche Zwecke zwar nicht wie Kapitalgesellschaften behandelt; nach dem Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts (MoPeG) haben optierende Gesellschaften §§ 5 und 6 Abs. 3 GrEStG zu beachten, da sie diese Vorschriften nur noch unter zusätzlichen zeitlichen Voranmeldungen in Anspruch nehmen können.
So gilt "die gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 GrEStG gewährte Steuerbefreiung für den Übergang von Grundbesitz auf eine Personengesellschaft für optierende Personengesellschaften nur unter der zusätzlichen zeitlichen Voraussetzung, dass Ausübung und Wirksamkeit der Option länger als zehn Jahre zurückliegen und die jeweilige Beteiligung am Vermögen der Gesamthand länger als zehn Jahre besteht. Die Steuerbefreiung nach § 5 GrEStG kommt für Grundstücksübertragungen auf optierende Gesellschaften vor dem 1.1.2032 damit de facto nicht zur Anwendung."[2]
"Weiter gilt die Ausübung der Option als Verminderung des Anteils des Veräußerers am Vermögen der Gesamthand, wenn die Option innerhalb von zehn Jahren nach dem Übergang des Grundstücks auf die Gesamthand ausgeübt wird (Sperrfristverstoß gemäß § 5 Abs. 3 Satz 3 GrEStG). Dies betrifft insbesondere Immobilien, die anlässlich der Option aus dem Sonderbetriebsvermögen in das Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft übertragen wurden sowie potenziell alle Grundstücksübertragungen auf die Personengesellschaft, die innerhalb der letzten zehn Jahre vor Ausübung der Option nach § 5 GrEStG steuerfrei vorgenommen wurden."[3]
Rz. 764
Parallel zum o. g. § 5 Abs. 1 Satz 2 GrEStG „kann eine Personengesellschaft die Befreiung des § 6 Abs. 3 Satz 1 GrEStG (Grundstücksübergang von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand) nach Ausübung der Option als Erwerberin nur unter der zusätzlichen Voraussetzung in Anspruch nehmen, dass die Ausübung und die Wirksamkeit der Option länger als zehn Jahre zurück liegen und auch die jeweilige Beteiligung am Vermögen der Gesamthand während dieser Frist besteht.
Für den Fall, dass eine Personengesellschaft erst die Befreiung gemäß § 6 Abs. 3 GrEStG in Anspruch genommen hat und anschließend die Option gemäß § 1a KStG ausübt, hat der Gesetzgeber mit dem JStG 2022 (verkündet am 16.12.2022) eine Parallelvorschrift zu § 5 Abs. 3 Satz 3 GrEStG eingeführt.[4]
Nach § 6 Abs. 3 Satz 5 GrEStG begründet die Ausübung der Option nunmehr ebenfalls einen Sperrfristverstoß. Die Neufassung gilt ab dem 21.12.2022. Da § 6 GrEStG davor keine entsprechende Regelung enthielt, dürften bis dahin ausgeübte Optionen nicht zu Sperrfristverstößen gemäß § 6 Abs. 3 GrEStG geführt haben.
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