Grundsätzlich liegt es im Ermessen der Wohnungseigentümer, eine Sonderumlage zu beschließen, um die Erhaltungsrücklage nicht zu erschöpfen. Es besteht also kein Anspruch darauf, zunächst die Rücklage auszuschöpfen.[1] Ob eine größere Investition aus Mitteln der dafür betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage finanziert oder unter den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage erhoben wird, unterliegt ebenfalls dem pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Im Allgemeinen ist bei einer betragsmäßig ausreichenden Erhaltungsrücklage allerdings die Feststellung erforderlich, mit welchen anderen Erhaltungsmaßnahmen und mit welchem finanziellen Erhaltungsaufwand in nächster Zeit in der Eigentümergemeinschaft zu rechnen ist.[2] Insoweit kann es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, zur Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme trotz vorhandener und angemessen ausgestatteter Erhaltungsrücklage eine Sonderumlage zu erheben.[3] Bei bestehenden finanziellen Engpässen innerhalb der Gemeinschaft entspricht es andererseits in erster Linie ordnungsmäßiger Verwaltung, die benötigten finanziellen Mittel durch Erhebung einer Sonderumlage sicherzustellen.[4]
Ihrem Wesen nach stellt die Sonderumlage eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ebenso, wie die periodisch monatlich zu entrichtenden Hausgeldvorschüsse einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse voraussetzen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden.[5] Der Verwalter kann nicht von sich aus die Wohnungseigentümer zur Zahlung auffordern. Das kann er auch dann nicht, wenn ein unerwarteter Liquiditätsbedarf entsteht, es sei denn, die Wohnungseigentümer haben Entsprechendes vereinbart.
Nicht nur Maßnahme selbst beschließen
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme, ohne über deren Finanzierung zu beschließen, umfasst dieser Beschluss auch dann, wenn eine Erhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, nicht die Erhebung einer Sonderumlage. Der Beschluss über die Erhaltungsmaßnahme stellt daher keine Rechtsgrundlage dafür dar, einen anteiligen Finanzierungsbeitrag von einzelnen Wohnungseigentümern einzufordern.[6]
Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss
- den Beschlussgegenstand,
- die Gesamthöhe der Umlage,[7]
- den Kostenverteilungsschlüssel[8] und
- die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge
regeln. Er kann auch die Fälligkeit der Sonderumlagebeiträge regeln.
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