Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 7.1.2 Asymmetrische Kündigungsfristen

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters:

• Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für Vermieterkündigungen beträgt dann also knapp 6 Monate.
• Nach Ablauf von 8 Jahren seit Überlassung der Mietsache muss der Vermieter eine dann nochmals um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist beachten. Die Kündigungsfrist beträgt dann knapp 9 Monate.

Maßgeblich ist stets der Zeitpunkt der "Überlassung" der Mietsache.

Verfrühte Schlüsselübergabe

Beispiel:

Mieter und Vermieter schließen am 1.9.2023 den Mietvertrag und unterzeichnen das Vertragsformular. Das Mietverhältnis soll am 1.10.2023 beginnen. Die Schlüssel zum Objekt händigt der Vermieter dem Mieter bereits am 15.9.2023 aus, da dieser einige Renovierungsarbeiten ausführen möchte.

Zeitpunkt der Schlüsselübergabe ist entscheidend!

Sollte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen wollen, hat er ab dem 15.9.2028 die um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist zu beachten. Es kommt also für den Zeitpunkt der Fristverlängerung nicht auf das Datum der Vertragsunterzeichnung an und auch nicht auf den vertraglich vereinbarten Mietbeginn. Allein maßgeblich ist der Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache durch Schlüsselübergabe.^[1] Unerheblich ist auch, ob der Mieter zu diesem Zeitpunkt tatsächlich das Mietobjekt bezieht.

Die verlängerten Kündigungsfristen hat der Vermieter auch dann zu beachten, wenn sich im Laufe des Mietverhältnisses Änderungen ergeben haben. Unerheblich ist insbesondere, wenn

• die Vertragsparteien Vertragsänderungen vorgenommen haben. Umstritten ist allerdings, ob ein Wohnungswechsel innerhalb des Hauses des Vermieters als einheitlicher Überlassungsvorgang angesehen werden kann;
• ein Wechsel in der Person des Vermieters eintritt. Der rechtsgeschäftliche Erwerber übernimmt das bestehende Mietverhältnis gemäß § 566 BGB, Entsprechendes gilt für den Ersteher in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 ZVG;
• ein Wechsel in der Person des Mieters infolge Versterbens des Mieters gemäß § 563 BGB eintritt. Wird das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt, gilt dies allerdings nur, wenn der Erbe die Wohnung bewohnt hat.

Keine Anrechnung eines Untermietverhältnisses

Zugunsten des Mieters ist nicht die Zeit zu berücksichtigen, in der er als Untermieter in der Wohnung gelebt hat.

Beispiel:

Der Vermieter hat im Jahr 2016 mit dem Mieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung begründet. Im laufenden Jahr hat der Mieter die Wohnung dann an seine Schwester untervermietet. Im Jahr 2021 kündigt der Mieter den Mietvertrag. Schwester und Vermieter schließen einen neuen Mietvertrag. Will der Vermieter das Mietverhältnis nun im Jahr 2023 kündigen, muss er nur die 3-monatige Grundkündigungsfrist beachten. Zwar hat die Schwester bereits seit 7 Jahren in der Wohnung gelebt, dies ist aber unerheblich, da hier keine Anrechnung des Zeitraums des Untermietverhältnisses stattfindet.

[1] LG Zwickau, Urteil v. 12.12.1997, 6 S 202/97, WuM 1998, 158.