Werkwohnungen / 2 Kündigungsrecht des Vermieters

Bei Werkmietwohnungen führt die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge dazu, dass diese unabhängig voneinander kündbar sind. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder gilt er als auf unbestimmte Zeit verlängert, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Ein solches Recht steht ihm nicht zu, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist und eine Verlängerung nicht oder nur auf bestimmte Zeit eintritt, regelmäßig also, wenn ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB abgeschlossen wurde. Voraussetzung für das Sonderkündigungsrecht der Wohnraumnutzung ist die rechtswirksame Beendigung des Dienstverhältnisses.

Im laufenden Dienstverhältnis kann der Vermieter die Wohnung nur ordentlich nach den allgemeinen für Wohnraummietrecht geltenden Vorschriften kündigen. In der Gesetzesbegründung findet sich der Satz, es werde "nach den getroffenen Vereinbarungen oder sonst nach den Umständen in aller Regel davon auszugehen sein, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht zu einem früheren Zeitpunkt als den der Beendigung des Dienstverhältnisses kündigen darf". Für einen solchen stillschweigenden Kündigungsausschluss bedarf es nach der Rechtsprechung jedoch belastbarer Umstände, z. B. wenn das Dienstverhältnis nur wegen der Wohnung eingegangen ist oder die Wohnung als Dienstwohnung solange überlassen werden soll, wie die Funktionsübertragung andauert.^[1]

Praxis-Tipp

Klarstellung im Mietvertrag

Sicherheitshalber sollte im Mietvertrag klargestellt werden, ob er während der Dauer des Dienstverhältnisses nach den allgemeinen Vorschriften kündbar ist oder nicht.

Der Mietvertrag muss gesondert gekündigt werden, eine gleichzeitige Kündigung von Dienst- und Mietverhältnis ist nicht möglich. Die Kündigung des Mietvertrags darf dem Mieter erst nach Beendigung des Dienstvertrags zugehen, kann aber noch während dessen Laufzeit ausgesprochen werden. Geht die Kündigung vor Beendigung des Dienstverhältnisses zu, ist sie jedoch nicht unwirksam. Das Mietverhältnis endet dann allerdings erst zum nächstmöglichen Termin, d. h. nach Ablauf der Fristen für die ordentliche Kündigung gemäß § 573c BGB.

Was bei einer Kündigung weiter zu beachten ist, hängt davon ab, ob die Werkmietwohnung funktionsgebunden ist oder nicht. Von funktionsgebundenem Wohnraum spricht man, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Arbeitsleistung steht, erfordert. Hierunter fallen neben den klassischen Hausmeisterwohnungen auch beispielsweise Wohnungen für Wachpersonal oder Angehörige der Berufsfeuerwehr.

Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses vermietet, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Voraussetzung ist allerdings, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen ist oder als auf unbestimmte Zeit verlängert gilt. Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist und eine Verlängerung nicht oder nur auf bestimmte Zeit eintritt.

Wichtig

Zeitmietvertrag abschließen

In diesen Fällen ist es möglich und auch empfehlenswert, einen Zeitmietvertrag^[2] abzuschließen.

Abschluss Arbeitsvertrag und Mietvertrag

Arbeitsvertrag und Mietvertrag müssen nicht gleichzeitig geschlossen sein. Wohl aber muss der geschlossene oder zu schließende Arbeitsvertrag Beweggrund, wenn auch nicht der einzige Grund, für den Abschluss des Mietvertrags sein. Das Sonderkündigungsrecht gilt nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Hierbei kommt es auf die rechtlich wirksame Beendigung an, nicht auf die tatsächliche Arbeitseinstellung. Solange es besteht, kommt nur eine ordentliche Kündigung nach den allgemeinen, für Wohnraummietverhältnisse gültigen Vorschriften in Betracht. Teilweise wird sogar angenommen, dass während der Laufzeit des Arbeitsverhältnisses eine ordentliche Kündigung überhaupt ausgeschlossen ist.

Eigenständige Kündigung des Mietvertrags

Der Mietvertrag muss gesondert gekündigt werden, nicht zusammen mit der Kündigung des Arbeitsvertrags. Die Kündigung des Mietvertrags muss nach der Beendigung des Arbeitsvertrags zugehen, kann aber noch während dessen Laufzeit ausgesprochen werden.

Praxis-Beispiel

Kündigung vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Beendigung des Arbeitsverhältnisses zum 31.1. des Jahres, Kündigung der Werkmietwohnung mit Datum 31.1., Zugang aber erst am 1.2. des Jahres. Eine vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses zugegangene Kündigung der Wohnung ist nicht unwirksam. Das Mietverhältnis endet in diesem Fall zum nächstzulässigen Termin, d. h. nach Ablauf der Fristen für die ordentliche Kündigung gem. § 573c BGB.^[3]

Achtung

Beurteilungszeitpunkt für Wirksamkeit

Teilweise wird die Meinung vertreten, dass sich die Wirksamkeit der Kündigung nach dem Sachstand zur Zeit ihres Ausspruchs (d. h. Datum der Kündigungserklärung), nicht erst des Zugangs beim Mieter richtet.^[4]

Die Gegenmeinung^[5] verweist auf § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der sicherere Weg ist also (wie im Beispiel obe...