Werdende Gemeinschaft: Ein faktischer Wohnungseigentümer (Ersterwerber) behält seine Stellung auch nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsatz

Ein "faktischer" Wohnungseigentümer (Ersterwerber) behält seine Stellung auch nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft (Rechtsprechungsänderung)

Normenkette

§§ 10, 16 Abs. 2, 25 WEG

Kommentar

Wurden Erstkäufer im Fall einer Wohnungsveräußerung nach § 8 WEG so genannte werdende oder faktische Wohnungseigentümer bzw. Mitglieder "einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft", behalten sie ihre Rechte und Pflichten analog der eines Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Gemeinschaft durch mindestens einen weiteren Ersterwerber und Eintragung dieses Erwerbers im Grundbuch als Eigentümer (zusammen mit dem im Grundbuch eingetragenen Grundstückseigentümer) in Vollzug gesetzt wurde. Insbesondere behalten die einmal faktischen Eigentümer nach wie vor ihre Stimmrechte in Eigentümerversammlungen, sind andererseits aber auch verpflichtet, fällige und beschlossene Wohngelder zu bezahlen (Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung, vgl. OLG Köln v. 28.1.1999, 16 Wx 3/99, NZM 1999, 765 = WuM 1999, 642). Im Hinblick darauf, dass bis zur Eigentumsumschreibung aller werdenden Wohnungseigentümer ein langer Zeitraum vergehen kann, in dem die Eigentümergemeinschaft zwischen Volleigentümern und faktischen Eigentümern auch tatsächlich praktiziert wird, kann ein dringendes Bedürfnis an einer einheitlichen Beurteilung der Beziehung aller Wohnungseigentümer untereinander und an einer gemeinschaftlichen Verwaltung nicht (mehr) verneint werden. Aus diesen dringenden praktischen Bedürfnissen heraus ist einer entsprechenden Anwendung zentraler Vorschriften des WEG aus Gründen der Kontinuität und einer ordnungsgemäßen Verwaltung Vorrang einzuräumen [entschieden auch mehrfach durch das BayObLG, durch das OLG Hamm und das OLG Karlsruhe sowie zur Wohngeldhaftung des faktischen Eigentümers bei Zwangsverwaltung zuletzt LG Dresden v. 30.8.2005, 2 T 68/05, NZM 2005, 911].

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 30.11.2005, 16 Wx 193/05OLG Köln v. 30.11.2005, 16 Wx 193/05, NZM 8/2006, 301 = ZMR 5/2006, 383

Anmerkung

Damit folgte das OLG Köln nun endlich auch meiner heftigen Kritik in WE 2/2000, 28 und ZMR 2005, 335 zur früheren Rechtsprechung des OLG Köln.