BayObLG Beschluss vom 28.10.1998 - 2Z BR 137/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 1162/98)

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 60/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 15. Juli 1998 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Nach § 14 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung bemißt sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile.

§ 3 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung lautet:

Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung ist ein Eigentümer nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt, der hierzu eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf. Der Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der Eigentümer oder Hausbewohner mit sich bringt oder besorgen läßt.

Zwischen den Wohnungen Nr. 6 und 7, die jeweils einem der beiden Antragsgegner zu 1 (Vater und Sohn) gehören, wurde im Jahr 1995 eine Mauer durchbrochen.

Mit Schreiben vom 31.1.1997 berief die Verwalterin eine außerordentliche Eigentümerversammlung auf den 10.2.1997 ein. Durch weiteres Schreiben vom 4.2.1997 wurde die Tagesordnung unter anderem um den Tagesordnungspunkt (TOP) 3 ergänzt, dessen Beschlußgegenstand als Ermächtigung der Verwalterin beschrieben wurde, der Nutzung der Wohnungen Nr. 6 und 7 als Büro für eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterkanzlei zuzustimmen.

Durch zwei Eigentümerbeschlüsse vom 10.2.1997 ermächtigten die Wohnungseigentümer die Verwalterin, der Nutzung der Wohnung Nr. 6 und der Wohnung Nr. 7 als Büro für eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterkanzlei zuzustimmen.

Die Antragsteller haben beantragt, die beiden Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge am 12.1.1998 abgewiesen. Mit der sofortigen Beschwerde haben die Antragsteller ihren Antrag auf Ungültigerklärung der beiden Eigentümerbeschlüsse weiterverfolgt und hilfsweise beantragt, der Verwalterin die Erteilung der Zustimmung so lange zu untersagen, als der Mauerdurchbruch zwischen den beiden Wohnungen besteht. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 15.7.1998 die sofortige Beschwerde der Antragsteller in Haupt- und Hilfsantrag zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat unter weitgehender Bezugnahme auf den Beschluß des Amtsgerichts ausgeführt: Auf die Nichteinhaltung der Ladungsfrist könnten die Antragsteller ihren Anfechtungsantrag nicht stützen. Der Antragsteller zu 1 sei in der Versammlung erschienen und habe zugleich in Vollmacht der übrigen Antragsteller gegen den Beschlußantrag gestimmt. Es sei nicht erkennbar, daß die Abstimmung anders ausgefallen wäre, wenn zwischen Einladung und Versammlung sieben statt vier Tage gelegen hätten.

Die Antragsgegner zu 1 seien von der Abstimmung nicht ausgeschlossen gewesen, weil es sich bei dem Beschlußgegenstand nicht um ein Rechtsgeschäft mit ihnen gehandelt habe.

Es könne dahingestellt bleiben, ob der Mauerdurchbruch rechtens sei. Er ändere nichts daran, daß es sich rechtlich um zwei selbständige Wohnungen handle. Bei der Abstimmung seien diese daher zu Recht als solche behandelt worden.

Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung zu der beabsichtigten Nutzung der beiden Wohnungen liege nicht vor. Der Betrieb einer Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei bringe keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich. Beeinträchtigungen durch den Parteiverkehr seien nicht unzumutbar. Weil die Gemeinschaftsordnung eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken nicht ausschließe, habe jeder Wohnungseigentümer eine mit einer solchen Nutzung möglicherweise verbundene Wertminderung hinzunehmen.

Eine Entscheidung über den Hilfsantrag hätte zur Voraussetzung gehabt, daß über die Rechtmäßigkeit des Mauerdurchbruchs eine Entscheidung veranlaßt gewesen wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall, weil die beiden Wohnungen trotz des Mauerdurchbruchs zwei selbständige Rechte seien.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG soll die Frist der Einberufung einer Eigentümerversammlung, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen. Bei der Bestimmung handelt es sich um eine Sollvorschrift, deren Verletzung daher nicht ohne weiteres dazu führt, daß in einer nicht fristgerecht einberufenen Versammlung gefaßte Eigentümerbeschl...