5.1 Grundsätze
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats können der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber grundsätzlich haften. Die entsprechende Anspruchsnorm ist im Bereich des Auftragsrechts in § 662 BGB zu finden, wenn die Mitglieder des Beirats unentgeltlich oder nur gegen Zahlung einer Aufwandsentschädigung tätig sind. Liegt eine bezahlte Tätigkeit und damit ein Dienst- oder Werkvertragsverhältnis vor, ergibt sich die Haftung aus den Regelungen der §§ 611, 675 BGB. Eine Haftung des Beirats für Pflichtverletzungen scheidet in aller Regel aus, wenn ihm Entlastung erteilt worden ist.
Haftungsvoraussetzungen
- Der Wohnungseigentümergemeinschaft muss ein Schaden entstanden sein. Dieser ist im Einzelfall zu ermitteln.
- Dieser Schadenseintritt muss durch eine Handlung oder ein Unterlassen der Mitglieder des Verwaltungsbeirats kausal verursacht worden sein.
- Der Verwaltungsbeirat muss schuldhaft gehandelt haben.
Verschulden
Da es sich bei dem Verwaltungsbeirat nicht um ein rechtsfähiges Organ handelt, haftet jedes Mitglied für sein eigenes Verschulden.[1] Nach § 276 Abs. 1 BGB liegt ein Verschulden vor, wenn eine vorsätzliche, eine grob fahrlässige oder eine leicht fahrlässige Verhaltensweise gegeben ist. Während der Vorsatz die gewollte und bewusste Herbeiführung eines rechtswidrigen Erfolgs ist, stellt die Fahrlässigkeit nach § 276 Abs. 2 BGB die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt dar.
Im Rahmen der Fahrlässigkeit stellt sich das Problem, welcher Maßstab im Hinblick auf die zu beachtenden Sorgfaltspflichten anzuwenden ist. Nach zutreffender Ansicht ist hier zunächst zwischen einer unentgeltlichen und einer bezahlten Tätigkeit zu unterscheiden. Bei einer bezahlten Tätigkeit sind strengere Maßstäbe anzusetzen. Gerade im Bereich der unentgeltlichen Tätigkeit der Mitglieder des Verwaltungsbeirats gehen die Meinungen, welche Maßstäbe bei der Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt anzusetzen sind, weit auseinander. Jedenfalls muss der Maßstab der anzuwendenden Sorgfalt mit mindestens derjenigen in Ansatz gebracht werden, die in eigenen Angelegenheiten angewendet wird.[2] Vor diesem Hintergrund ist die geplante Neuregelung von erheblicher praktischer Bedeutung.
5.2 Neuregelung
Neu: Haftung des unentgeltlich tätigen Beiratsmitglieds nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit
§ 29 Abs. 3 WEG n. F. sieht vor, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, wenn sie unentgeltlich tätig sind.
Mit dieser Haftungsbeschränkung soll die Bereitschaft der Wohnungseigentümer gefördert werden, sich unentgeltlich als Mitglied des Verwaltungsbeirats zu engagieren. Kein Wohnungseigentümer engagiert sich gerne ehrenamtlich, wenn er im Fall der Fälle für einfach fahrlässiges Handeln bzw. Unterlassen zur Rechenschaft gezogen werden kann. Die Haftungsbeschränkung besteht qua Gesetz, muss also nicht beschlossen werden.
Gegenteiliger Beschluss wäre nichtig
Würde die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Inkrafttreten des § 29 Abs. 3 WEG n. F. einen Beschluss fassen, der ausdrücklich die Haftung des Beirats auch für einfache Fahrlässigkeit regelte, wäre dieser Beschluss nichtig.
Unentgeltliche Tätigkeit
Am Merkmal der Unentgeltlichkeit ändert es nichts, wenn der Verwaltungsbeirat einen Ersatz für konkrete Aufwendungen erhält oder wenn ihm eine angemessene Aufwandspauschale für seine Sachaufwendungen gewährt wird.
Die gesetzliche Haftungsbeschränkung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats wird künftig von überragender Bedeutung dafür sein, dass sich überhaupt noch Wohnungseigentümer finden, die dieses Amt zu bekleiden bereit sein werden. Insbesondere die konturenlose Überwachungspflicht dürfte erhebliches Streitpotenzial bergen. Mit Blick auf bereits bestellte Beiratsmitglieder, ist nicht auszuschließen, dass diese angesichts der gesetzlichen Neuregelung ggf. ihr Amt niederlegen werden. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass ein Beiratsmitglied sein Amt jederzeit niederlegen kann, wie bereits das KG Berlin[1] klargestellt hat. Erfolgt die Amtsniederlegung zur Unzeit, können zwar nach § 671 Abs. 2 Satz 2 BGB Schadensersatzansprüche drohen. Allerdings gilt dies nach § 671 Abs. 2 Satz 1 BGB dann nicht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Mit guten Gründen dürfte zu vertreten sein, dass die gravierenden Erweiterungen der Beiratspflichten, selbst unter Berücksichtigung der Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, durchaus einen wichtigen Grund darstellen dürften, das Amt niederzulegen. Ebenfalls mit guten Gründen wird man hier die Regelungen des § 313 Abs. 3 BGB über die Störung der Geschäftsgrundlage heranziehen können.
Allerdings dürfte eine Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats und insbesondere des Vorsitzenden des Beirats schon vor dem Hintergrund ausscheiden, dass eine Amtsniederlegung infolge der Neuregelungen des WEMoG bereits nicht zur ...
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