BayObLG Beschluss vom 29.09.1999 - 2Z BR 29/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Leitsatz (amtlich)

1. In der Erklärung des Verwalters, er lege die Ausübung des Verwalteramts aus wichtigen Gründen fristlos nieder, liegt in der Regel auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags. Will der Verwalter Rechte aus dem Verwaltervertrag, insbesondere den Vergütungsanspruch, wahren, bedarf es dazu grundsätzlich eines ausdrücklichen Vorbehalts.

Offen bleibt, ob überhaupt zwischen der Niederlegung des „Verwalteramts” und der Kündigung des Verwaltervertrags durch den Verwalter zu unterscheiden ist.

2. Aus dem Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer (hier Ablehnung des Antrags, den Verwaltungsbeirat abzuberufen) kann der Verwalter wohl einen Grund für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags herleiten, nicht aber einen Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungeigentümer gemäß § 628 Abs. 2 BGB. Denn die Wohnungseigentümer sind dem Verwalter gegenüber aufgrund des Verwaltervertrags grundsätzlich zu keinem bestimmten Abstimmungsverhalten verpflichtet.

Ein solcher Schadensersatzanspruch kann aber gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer und Mitglied des Verwaltungsbeirats bestehen, der die außerordentliche Kündigung des Verwalters durch schuldhaftes vertragswidriges Verhalten (hier: wiederholte schriftliche beleidigende und herabsetzende Äußerungen gegenüber dem Geschäftsführer der Verwalterin) ausgelöst hat.

Normenkette

BGB §§ 626, 628; WEG § 26

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom 08.02.1999; Aktenzeichen 14 T 5889/98)

AG Nürnberg (Urteil vom 18.06.1998; Aktenzeichen 1 UR II 103/98)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 8. Februar 1999 und der Beschluß des Amtsgerichts Nürnberg vom 18. Juni 1998 abgeändert.

II. Der Antragsgegner zu 1 wird verpflichtet, an die Antragstellerin 6.320,18 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 5. März 1998 zu zahlen.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen.

III. Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen. Sie hat außerdem die den Antragsgegnern zu 2 im Beschwerde- und im Rechtsbeschwerdeverfahren erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten, während der Antragsgegner zu 1 der Antragstellerin 3/5 der in diesen Rechtszügen erwachsenen außergerichtlichen Kosten erstatten muß.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.920,18 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragstellerin war über viele Jahre die wiederholt bestellte Verwalterin der Gemeinschaft. Nach § 1 des Verwaltervertrags vom 25.5.1987 ist die vorzeitige Abberufung des Verwalters oder die außerordentliche Kündigung des Vertrags nur aus wichtigem Grund möglich; ebenso kann der Verwalter das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Im Laufe der Zeit kam es zu tiefgreifenden Meinungsverschiedenheiten und über viele Verwaltungsangelegenheiten zu Streit zwischen der Antragstellerin und den zwei Mitgliedern des Verwaltungsbeirats; die Antragstellerin sah sich auch durch schriftliche Äußerungen des Antragsgegners zu 1, eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, auf unsachliche, nicht hinnehmbare Weise angegriffen. Mit Schreiben vom 7.11.1997 lud sie zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 17.11.1997 ein, in der nur über folgenden Tagesordnungspunkt beraten und Beschluß gefaßt werden sollte:

Abwahl des gesamten Verwaltungsbeirats und Entziehung sämtlicher ihm erteilter Vollmachten, da keine konstruktive Zusammenarbeit im Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft mehr gegeben ist, gegebenenfalls Wahl eines neuen Verwaltungsbeirats oder Niederlegung der Verwaltung aus wichtigen Gründen.

Die Abstimmung zu dem Antrag, den Verwaltungsbeirat abzuwählen, ergab 756,77/10.000 Ja-Stimmen, 4.629,35/10.000 Nein-Stimmen, 1.372,85/10.000 Stimmenthaltungen und 122,66/10.000 ungültige Stimmen. Nach der Feststellung, daß der Antrag abgelehnt sei, erklärte laut Versammlungsniederschrift „die Verwaltung”, daß sie „aufgrund des Abstimmungsergebnisses … die Ausübung des Verwalteramts aus wichtigen Gründen fristlos niederlegt. Um der Gemeinschaft jedoch die Gelegenheit zu geben, einen neuen Verwalter zu bestellen, ist die Hausverwaltung bereit, das Amt kommissarisch bis einschließlich 30.11.1997 weiterzuführen. Die Verwaltungsunterlagen stehen entsprechend zur Verfügung und können bei der Hausverwaltung abgeholt werden.”

Die Wohnungseigentümer bestellten Anfang Dezember 1997 einen neuen Verwalter. Die Antragstellerin geht davon aus, daß sie nur das Verwalteramt niedergelegt, der Verwaltervertrag aber fortbestanden habe; sie verlangt von den Antragsgegnern die vereinbarte Vergütung für die Monate Dezember 1997 sowie Januar und Februar 1998. Die Antragsgegner gehen davon aus, daß die Antragstellerin in der Versammlung auch den Verwaltervertrag fristlos gekündigt habe, dieser j...