Neu: Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen
Gemäß § 18 Abs. 4 WEG n. F. kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Obwohl gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, war längst anerkannt, dass es sich bei dem Recht der Wohnungseigentümer auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen um einen Individualanspruch handelt, den jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen und ohne vorherige Beschlussfassung geltend machen kann.[1] Dieses Recht ist nunmehr in § 18 Abs. 4 WEG n. F. kodifiziert. Ein Einsichtsrecht hat auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer[2], was sich ebenfalls unter Geltung des WEMoG nicht ändern wird. Wohnungseigentümer werden auch künftig kein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegen müssen.[3]
Wie der Wortlaut des § 18 Abs. 4 WEG n. F. unmissverständlich zum Ausdruck bringt, besteht das Recht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht gegenüber dem Verwalter. So sich der Verwalter also weigern sollte, entsprechende Einsicht zu gewähren, müsste der Einsicht begehrende Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch nehmen.
Einsichtsberechtigt wird nach wie vor zunächst jeder Wohnungseigentümer sein. Neben dem Wohnungseigentümer werden auch weiterhin der
- Insolvenzverwalter,
- Zwangsverwalter und der
- Testamentsvollstrecker
ein eigenständiges Einsichtsrecht haben.
Einsichtsrecht des Vorverwalters
Auch dem Vorverwalter wird sein Einsichtsrecht bleiben, obwohl er in § 18 Abs. 4 WEG n. F. ausdrücklich nicht erwähnt ist. Bedeutung hat das Einsichtsrecht des Vorverwalters weiterhin bezüglich einer von ihm noch zu erstellenden Jahresabrechnung. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr jedenfalls nicht unmöglich. Soweit er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben hat, steht ihm auch weiterhin ein Einsichtsrecht zu. Dieses umfasst auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern dem neuen Verwalter erst später zur Verfügung stehen, wie z. B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.[4]
Vom Wohnungseigentümer autorisierte Dritte
Von dem Recht des Wohnungseigentümers, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, wird auch weiterhin gedeckt bleiben, sich der Unterstützung und Hilfe eines weiteren Eigentümers aus der Gemeinschaft und/oder eines Rechtsanwalts zu bedienen.[5] Der Anspruch auf Einsichtsgewährung umfasst demnach auch die Möglichkeit, weitere Personen zur Vornahme der Einsicht hinzuziehen zu dürfen.[6] Lediglich im rein theoretischen Ausnahmefall, dass durch die Teilnahme von Begleitpersonen konkrete Gefahren für den störungsfreien Geschäftsbetrieb ausgehen, wird ihnen die Einsichtnahme verwehrt werden können.
Nach derzeit noch geltender Rechtslage kann der Wohnungseigentümer auch durch Dritte Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen, wenn er hieran ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse hat. Ein berechtigtes Interesse des Wohnungseigentümers an einer Einsichtnahme durch Dritte kann grundsätzlich die fehlende Sachkunde des Wohnungseigentümers oder aber auch die Stellung des Bevollmächtigten als Vertrauter und insbesondere als Mieter des Wohnungseigentümers begründen.[7] Auch diese bislang geltende Rechtslage wird sich durch das WEMoG nicht ändern.
Einsicht ermächtigter Dritter in die Beschluss-Sammlung
Gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG können Wohnungseigentümer aufgrund unveränderter Rechtslage einen Dritten ermächtigen, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen.
Das Führen der Beschluss-Sammlung liegt nämlich nicht lediglich im Interesse der aktuellen Wohnungseigentümer, sondern auch deren Rechtsnachfolger. Die Wohnungseigentümer sind also auch weiterhin berechtigt, einem potenziellen Rechtsnachfolger durch entsprechende Ermächtigung die Befugnis zu verleihen, Einsicht in die Beschluss-Sammlung nehmen zu können. Nach wie vor wird jedenfalls auch einem potenziellen Erwerber – wie jedem anderen Dritten auch – in § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG kein eigenständiges Einsichtsrecht eingeräumt. Stets bedarf es der Ermächtigung seitens des Wohnungseigentümers.
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