Nach § 9b Abs. 2 WEG n. F. vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss hierzu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.
Regress gegen den Verwalter
Infolge fehlerhafter Beschlussdurchführung ist der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Schaden entstanden. Diesen möchte sie nun vom Verwalter ersetzt bekommen und entsprechend Klage erheben.
Da der Verwalter Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, müsste er als Vertreter der Gemeinschaft gegen sich selbst klagen. Dies ist allerdings nicht möglich. Auch bei Rechtsgeschäften mit dem Verwalter würde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Verwalter vertreten werden. Hierin würde ein Verstoß gegen § 181 BGB liegen, der Insichgeschäfte des Vertreters mit sich selbst verbietet. Für diese Fälle muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also durch einen anderen als den Verwalter vertreten werden.
Nach § 9b Abs. 2 WEG n. F. handelt es sich beim Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats um den gesetzlichen Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Allerdings verleiht § 9b Abs. 2 WEG n. F. den Wohnungseigentümern auch die Beschlusskompetenz, einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu bestellen.
Beschlussmuster: Bestellung eines Vertreters gegenüber dem Verwalter
TOP XX: Bestellung eines Vertreters gegenüber dem Verwalter
Die Wohnungseigentümer bestellen Frau/Herrn ________________ zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Im Übrigen aber können die Wohnungseigentümer keinen allgemeinen Vertreter des Verwalters oder einen Vertreter der Gemeinschaft neben dem Verwalter oder an seiner statt bestellen. Wollen sie durch Beschluss einen Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellen, können sie nur einen Verwalter bestellen. Freilich kann dieser auch aus dem Kreis der Wohnungseigentümergemeinschaft stammen. Allerdings hat er dann auch sämtliche Verwalterpflichten.
Bestehende Vertreterregelungen verlieren Wirkung
Mit Inkrafttreten des WEMoG verlieren auf Grundlage des derzeit noch geltenden § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. gewählte Vertreter ihre Legitimation. Die entsprechenden Ermächtigungsbeschlüsse verlieren ihre Wirkung.
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