WEMoG: Eigentümerversammlung – Teilnahme an virtueller V ... / 3 Ladungsfrist

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift	§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(4) 1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.	(4) 1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

Nach derzeit noch geltendem Recht soll die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens 2 Wochen betragen, sofern kein dringender Fall eine kürzere Ladungsfrist bedingt. Diese Frist soll künftig 3 Wochen betragen.

Neu: Ladungsfrist für Eigentümerversammlung

Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. beträgt die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen künftig 3 Wochen.

Selbstverständlich kann auch diese verlängerte Frist dann unterschritten werden, wenn ein dringender Fall dies erfordert. Bereits sachlogisch sind solche Anlässe besonders dringlich, in denen die Ladungsfrist zur Vermeidung von Nachteilen und Schäden für Wohnungseigentümer nicht eingehalten werden kann. Dies ist etwa bei einem Heizungsausfall oder einer Einsturzgefahr der Garage der Fall.^[1]

Nur "Dringliches" darf behandelt werden

Es versteht sich von selbst, dass in einer Eilversammlung auch nur die tatsächlich dringlichen Angelegenheiten geregelt werden können. Im Hinblick auf nicht dringliche Angelegenheiten ist die gesetzliche oder vereinbarte Ladungsfrist einzuhalten. Solche können also nicht Bestandteil der Eilversammlung sein. Werden dennoch entsprechende Beschlüsse gefasst, werden diese auf Anfechtungsklage für ungültig erklärt, so es sich nicht ausnahmsweise um eine Vollversammlung sämtlicher Wohnungseigentümer handelt und auch keiner der Beschlussfassung widerspricht.

Für die Fristberechnung sind und bleiben §§ 187 Abs. 1 i. V. m. 188 Abs. 2 BGB maßgeblich. Die Frist endet nach 3 Wochen mit Ablauf desjenigen Tages, der durch seine Benennung dem Tag entspricht, an dem die Einladung dem Wohnungseigentümer zugegangen ist.

Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Die Eigentümerversammlung soll am Donnerstag, dem 29. April 2021, stattfinden. Die Einladung muss den Wohnungseigentümern am Mittwoch, dem 7. April 2021, zugegangen sein.

Problematisch bleibt weiterhin, dass innerhalb der Ladungsfrist auch von Wohnungseigentümern zusätzlich zur Tagesordnung begehrte Beschlussinitiativen zugehen müssen.^[2] Aus diesem Grund empfiehlt es sich für Verwalter, die Eigentümerversammlung bereits mit einem weiteren Vorlauf von 2 Wochen einzuberufen und die Wohnungseigentümer im Ladungsschreiben aufzufordern, binnen eines Zeitraums von etwa einer Woche Ergänzungswünsche mitzuteilen, sodass diese noch in Form eines Nachtrags zur Tagesordnung den übrigen Wohnungseigentümern fristgemäß übermittelt werden können. Alternativ hierzu kann den Wohnungseigentümern mit entsprechendem Vorlauf auch der vorläufige Termin der Eigentümerversammlung zusammen mit der noch vorläufigen Tagesordnung übersandt werden und zur Mitteilung gewünschter weiterer Tagesordnungspunkte aufgefordert werden.

Checkliste: Vermeidung von Nachtragsladungen

□	Termin der Eigentümerversammlung festlegen
□	vorläufige Tagesordnung erstellen
□	Mitteilung an die Wohnungseigentümer über geplanten Versammlungstermin mit vorläufiger Tagesordnung, möglichst 5 Wochen vorher
□	Aufforderung, gewünschte Tagesordnungspunkte bis spätestens 4 Wochen vor dem geplanten Versammlungstermin einzureichen
□	Festlegung der Tagesordnung
□	Übersendung des Ladungsschreibens mit Tagesordnung

Musterschreiben: Eigentümerversammlung – Mitteilung über geplanten Termin und vorläufige Tagesordnung

Herr / Frau / Eheleute

[Name und Anschrift des Eigentümers]

______________________

______________________

___________, den _______

WEG ________-Straße

Hier: Geplanter Termin zur Eigentümerversammlung 20__ mit vorläufiger Tagesordnung

Sehr geehrte/r __________,

wir beabsichtigen, die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung am 12. Mai 20__ durchzuführen. In der Anlage überreichen wir bereits heute die vorläufige Tagesordnung zu Ihrer Kenntnisnahme.

Für den Fall, dass Sie zusätzliche Themen zur Tagesordnung wünschen, bitten wir Sie um entsprechende Mitteilung bis spätestens 14. April 20__, sodass Ihre Wünsche noch in der endgültigen Tagesordnung Berücksichtigung finden können. Bitte berücksichtigen Sie in diesem Zusammenhang, dass wir die Einladung zur Eigentümerversammlung am 12. Mai 20__ zur Wahrung der gesetzlichen Einberufungsfrist unter Berücksichtigung der Postlaufzeiten am 15. April 20__ versenden werden.

Verspätet eingegangene Antrags- und Beschlusswünsche können ggf. noch in Form einer sog. Nachtragsladung Berücksichtigung finden, wenn die gesetzliche/vereinbarte Ladungsfrist noch eingehalten werden kann oder ein Fall besonderer Dringlichkeit mit möglicher Verkürzung der Ladungsfrist vorliegt.

Der betreffende Antragsteller hat die Schreib-, Vervielfältigungs- und Portokosten einer solchen noch möglichen Nach...