WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 7 Beschlussanfechtung

Verstoßen Beschlüsse über bauliche Maßnahmen gegen § 20 Abs. 4 WEG n. F., sind sie anfechtbar. Allerdings sind Beschlüsse über bauliche Maßnahmen auch künftig nicht etwa nur aus den Gründen des § 20 Abs. 4 WEG n. F. anfechtbar, sondern ganz allgemein auch dann, wenn sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Sie können wie sonstige Beschlüsse auch, nichtig sein – und zwar unabhängig von der den Wohnungseigentümern grundsätzlich verliehenen Beschlusskompetenz.

Anfechtungsgründe

• Insbesondere im Fall der baulichen Veränderung, die seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wird, können Anfechtungsgründe darin bestehen, dass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen auf einer unzureichenden Entscheidungsgrundlage ausgeübt haben, also insbesondere im Fall fehlender Vergleichsangebote.
• Bauliche Veränderungen stellen niemals besonders eilbedürftige Maßnahmen dar, weshalb die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. einzuhalten ist, die unter Geltung des WEMoG nicht mehr 2 Wochen beträgt, sondern 3 Wochen.
• Paradebeispiel eines Anfechtungsgrunds stellt auch die ungenügende Ankündigung des Beschlussgegenstands im Ladungsschreiben dar.
• Stets stellen inhaltlich ungenügende Beschlüsse einen Anfechtungsgrund dar, die die Baumaßnahme nicht exakt bezeichnen oder aber zumindest auf eine entsprechende Anlage Bezug nehmen. Stets muss jedenfalls feststehen, welcher Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums in welchem Ausmaß von der beschlossenen Baumaßnahme betroffen sein wird.^[1]
• Wird die Baumaßnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt, muss auch ihre Finanzierung geregelt sein.
• Wird zur Finanzierung einer Baumaßnahme, deren Kosten nach § 21 Abs. 2 WEG n. F. von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen sind, eine Kreditaufnahme beschlossen, muss sich zwar nicht aus dem Beschluss über die Kreditaufnahme selbst, zumindest aber aus der Versammlungsniederschrift ergeben, dass die Wohnungseigentümer über die Konsequenzen der ihnen drohenden unmittelbaren Teilhaftung gemäß § 9a Abs. 4 WEG n. F., der der bisherigen Regelung in § 10 Abs. 8 WEG a. F. entspricht, gegenüber dem kreditgebenden Bankinstitut im Fall von Zahlungsausfällen einzelner Wohnungseigentümer aufgeklärt wurden.

Nichtigkeitsgründe

Allgemein werden auch Beschlüsse über Baumaßnahmen dann einem Nichtigkeitsrisiko unterliegen, wenn

• Wohnungseigentümer bewusst nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wurden;
• der Versammlungsort so gewählt wurde, dass er gerade durch behinderte Wohnungseigentümer nicht erreichbar ist;
• der Beschlusswortlaut unbestimmt ist;
• der Beschlusswortlaut in sich widersprüchlich und daher perplex ist.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.5.2008, I-3 Wx 44/08. ZMR 2009 S. 55.