Warmwasser ohne Vorlauf?

Leitsatz

Die Wohnungseigentümer haben für Gebrauchsregelungen ein Ermessen.

Normenkette

WEG §§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 4

Das Problem

1. In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2 Gebäude. Für beide gibt es eine gemeinschaftliche Heizungsanlage, über die auch das Warmwasser bereitet wird. Für die Warmwasserversorgung gibt es eine Zirkulationspumpe, die dafür Sorge trägt, dass das Wasser in den Warmwasserleitungen zirkuliert, sodass dann an jeder Zapfstelle ohne zeitlichen Vorlauf Warmwasser zur Verfügung steht. Für den Betrieb der Zirkulationspumpe gibt es eine Gebrauchsregelung, nach der diese in den Nachtstunden nicht im Dauerbetrieb ist. Seit einer Erneuerung der Heizungsanlage im Jahr 2007 ist die Zirkulationspumpe ausgeschaltet zu folgenden Zeiten: Montag bis Freitag von 23.30 Uhr bis 05.30 Uhr und Samstag und Sonntag von 23.30 Uhr bis 06.30 Uhr.

2. Wohnungseigentümerin K hat ihr Sondereigentum, das im Gebäude X liegt, an M vermietet. M beschwert sich, dass die Warmwasserversorgung nachts unzureichend sei. Daraufhin fassen die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:

   Die anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich mit der Stimmenthaltung von Herrn S (Vertreter und Mieter der Miteigentümerin und Antragstellerin Frau K) mit nachfolgendem Abstimmungsergebnis, dass die anwesenden und vertretenen Eigentümer in Bezug auf die Steuerzeiten für die Warmwasserbereitung keine Veranlassung sehen, diese auf Dauerbetrieb umzustellen. Es wird jedoch zur Vermeidung von Unfrieden in der Gemeinschaft (und aufgrund der Rechtslage zwischen Mieter und Vermieter) dem Antrag, die Zirkulationspumpe auf Dauerbetrieb umzustellen, zugestimmt. Die Miteigentümerin Frau K soll sich dazu bereit erklären, die Mehrkosten für den Dauerbetrieb in Höhe von rd. 150 EUR bis 200 EUR zu übernehmen. Frau K soll die Gelegenheit erhalten, sich hierzu bei der Verwalterin zu melden. Der Beschluss erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung der Zustimmung der Miteigentümerin Frau K.

3. Weder greift K diesen Beschluss an noch erklärt sie sich bereit, die Mehrkosten für den Dauerbetrieb zu übernehmen. Vielmehr klagt K und verlangt, die anderen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Zirkulationspumpe für die Warmwasserversorgung im Haus X auch in der Zeit von montags bis freitags zwischen 23.30 Uhr bis 05.30 Uhr und samstags und sonntags zwischen 23.30 Uhr bis 06.00 Uhr auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu betreiben und dadurch eine Warmwassertemperatur von mindestens 40 ° C ohne zeitlichen Vorlauf zu gewährleisten. K behauptet, nachts sei Warmwasser erst nach einem längeren zeitlichen Vorlauf verfügbar. K meint, sie sei gegenüber ihrem Mieter aber verpflichtet, auch nachts ohne zeitlichen Vorlauf heißes Wasser zur Verfügung zu stellen. Die Klage hat keinen Erfolg!

Die Entscheidung

1. K stehe der verlangte Anspruch nicht zu. Ein solcher Anspruch folge insbesondere nicht aus § 21 Abs. 4 WEG. Grundsätzlich obliege es den Wohnungseigentümern, gemäß § 15 Abs. 2 WEG Gebrauchsregelungen nach eigenem Ermessen zu treffen. Von diesem Ermessen hätten sie Gebrauch gemacht. Bereits seit Bestehen der Wohnungseigentumsanlage habe es hinsichtlich des Betriebs der Warmwasserzirkulationspumpe die im Tatbestand näher beschriebene Gebrauchsregelung gegeben. Diese sei später dahingehend modifiziert worden, dass der von K angestrebte dauerhafte Betrieb der Zirkulationspumpe unter der Bedingung umgesetzt werden sollte, dass K sich bereit erklärt, die diesbezüglich erwarteten Mehrkosten zu übernehmen – wozu K sich aber nicht bereit erklärt habe.
2. Der nunmehr geltend gemachte Anspruch auf abweichende Gebrauchsregelung (ohne Kostenübernahme) würde voraussetzen, dass der nicht angefochtene und damit bestandskräftige Beschluss nichtig sei. Dafür sei aber nichts ersichtlich. Angesichts der bestandskräftigen Gebrauchsregelung könne die Klage keinen Erfolg haben. K müsste zunächst darauf hinwirken, dass auf der nächsten Versammlung gegebenenfalls ein anderer Beschluss gefasst werde, der die zuvor zitierte Gebrauchsregelung aufhebe oder abändere. Ein dann zum Nachteil der K getroffener Beschluss müsste von dieser dann gerichtlich angefochten werden. Erst nach Aufhebung eines solchen Beschlusses käme ein Anspruch der K in Betracht, darauf, dass die Wohnungseigentümer in ihrem Sinne entscheiden, allerdings nur, wenn die von K begehrte Gebrauchsregelung die einzige wäre, die ermessensfehlerfrei und sachgerecht wäre.
3. Das Gericht sei nicht gehindert, anstelle der Wohnungseigentümer deren Ermessen gemäß § 15 Abs. 2 WEG auszuüben. Es müsste dazu aber eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegen. Dieses sei indessen nicht ersichtlich. Es sei insbesondere nicht zu beanstanden, die Wasserzirkulationspumpe in den im Tatbestand näher bezeichneten Zeiten nachts auszuschalten. Vielmehr entspreche diese Vorgehensweise einem normalen ökonomischen und ökologischen Handeln. Entscheidend sei insoweit, dass durch den Gebrauch der Zirkulationspumpe das heiße Wasser im ...