Wird der Nießbrauch später entgeltlich abgelöst, beseitigt der Übernehmer die Beschränkung seiner Eigentumsbefugnisse und verschafft sich hierdurch die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück. Die Aufwendungen für die Ablösung des Nießbrauchsrechts sind Anschaffungskosten für den Vermögensgegenstand "Grundstück".
Dies bedingt zwingend die Aufteilung in einen Grund- und Bodenanteil sowie einen Gebäudeanteil. Die Aufteilung hat nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Jahr der Ablösung zu erfolgen. Der auf das Gebäude entfallende Anteil ist im Wege der AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, wenn das Gebäude der Einkünfteerzielung dient. Hierfür steht dem Übernehmer eine eigene AfA-Reihe zu.
Aufteilung Grund und Boden[1]
In 2022 wird das Nießbrauchsrecht durch Zahlung des Gegenwartswerts i. H. v. 150.000 EUR abgelöst (Verkehrswert des bebauten Grundstücks im Jahr 2022: 1,2 Mio. EUR, Grund- und Bodenanteil 30 %). Nach Ablösung des Nießbrauchs tritt B als Übernehmer (Eigentümer) in die bestehenden Mietverträge ein.
Im Jahr 2022 entstehen B aus der Ablösung des Nießbrauchsrechts nachträgliche Anschaffungskosten i. H. v. 150.000 EUR für das gesamte Grundstück. Hiervon entfallen 30 %, also 45.000 EUR auf den Grund und Boden (Anteil zum Zeitpunkt der Ablösung), die restlichen 105.000 EUR sind nachträgliche Anschaffungskosten für das Gebäude, die sich ab der Ablösung über eine eigene AfA-Reihe (Anschaffung im Jahr 2022) Einkünfte mindernd auswirken, indem sie mit jährlich 2 % abgeschrieben werden.[2]
Hinsichtlich des in 2012 unentgeltlich übertragenen Anteils am Grundstück von 80 % ist § 11d Abs. 1 EStDV anzuwenden. B kann daher von den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude 80 % = 400.000 EUR im Wege der unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolge mit jährlich 2 % abschreiben. Insoweit setzt er auch die AfA-Art des Rechtsvorgängers fort.
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