Vollmacht (WEG) / 1 Grundsätze

Während der Verwaltervertrag das Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter regelt, entfaltet die dem Verwalter erteilte Vollmacht Außenwirkung und berechtigt ihn, für und gegen die Wohnungseigentümer sowie die teilrechtsfähige Gemeinschaft im Geschäftsverkehr mit Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.

Aus der Verwaltervollmacht ergibt sich also der Umfang der Vertretungsmacht. Handelt der Verwalter aufgrund der Vollmacht, handelt er in fremdem Namen – im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Achtung

Verwalter: Handeln im eigenen Namen

Häufig ist der Verwalter auch aufgrund entsprechender Vollmacht der Eigentümergemeinschaft berechtigt, in eigenem Namen mit Wirkung für die Gemeinschaft zu handeln. Eine derartige Bevollmächtigung war vor der gesetzlichen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft grundsätzlich im Rahmen des Wohngeldeinzugs empfehlenswert. Nunmehr handelt der Verwalter in diesem Bereich ohnehin als "geschäftsführendes Organ" der Wohnungseigentümer. War jedenfalls bis zum Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hiermit die Stellung des Verwalters als Prozessstandschafter für die Gemeinschaft letztlich bezweckt, ist eine solche nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit nicht mehr möglich. Entsprechende "Altvollmachten" dürften nunmehr dahingehend auszulegen sein, dass der Verwalter Hausgeldklagen gegen säumige Wohnungseigentümer zwar nicht im eigenen Namen, jedoch im Namen der Gemeinschaft ohne vorherige Beschlussfassung über eine entsprechende Klageerhebung einleiten kann.

Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit lediglich die Befugnis des Verwalters im Innenverhältnis (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.11.2007, I-3 Wx 58/07).

 

Achtung

Legitimation zum Führen von Aktivverfahren im Verwaltervertrag

Gesetzlich ist der Verwalter nicht ermächtigt, Aktivprozesse für die Gemeinschaft zu führen, er darf sie nur in Passivprozessen verteidigen. Dem Verwalter kann aber eine Ermächtigung nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG auch zum Führen von Aktivverfahren für die Gemeinschaft erteilt werden. Dies kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geschehen, durch entsprechende Beschlussfassung und auch im Verwaltervertrag. Wird der letzte Weg gewählt, kann es im Einzelfall problematisch werden.

Nach allgemeiner Meinung entspricht der Beschluss über den Verwaltervertrag nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eckdaten des Verwaltervertrags in ihm selbst geregelt werden. Zu diesen Eckdaten gehören mindestens die Laufzeit des Vertrags und die Vergütung des Verwalters. So eine Ermächtigung zum Führen von Aktivprozessen nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG auch im Verwaltervertrag erfolgen kann, muss diese aber vom Beschluss über den Verwaltervertrag gedeckt sein. Die Wohnungseigentümer müssen bei Beschlussfassung über den Verwaltervertrag also wissen, dass sie dem Verwalter eine Aktivlegitimation erteilen. Das können sie aber nur dann, wenn ihnen der Verwaltervertrag selbst bei Beschlussfassung vorliegt oder im Beschluss ausdrücklich eine entsprechende Ermächtigung nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG geregelt ist.

Letzter Fall betrifft also die Konstellationen, in denen etwa der Verwaltungsbeirat ermächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln. Ist im Ermächtigungsbeschluss nicht ausdrücklich eine Aktivlegitimation des Verwalters geregelt und enthält der Verwaltervertrag eine solche, muss die im Vertrag erteilte Ermächtigung nach den Bestimmungen der §§ 180 Satz 2, 177 BGB durch Beschluss nachgenehmigt werden.

Von ganz erheblicher Bedeutung aber ist das in der Praxis immer wiederkehrende Hauptproblem, dass der Verwalter lediglich per Beschluss wiederbestellt wird und nichts über einen bestehenden Verwaltervertrag geregelt wird. Dies jedenfalls wird dann zum Problem, wenn der Verwaltervertrag befristet für den Zeitraum der Erst- bzw. Vorbestellung abgeschlossen wird. Dann sind dem Verwalter in diesem Vertrag erteilte Ermächtigungen wirkungslos, da seine Fortgeltung nicht beschlossen ist.

Weiter ist dringend zu beachten, dass dem Verwalter und ggf. auch einem mandatierten Rechtsanwalt die Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn der Verwalter Aktivverfahren für die Gemeinschaft führt, jedoch hierzu nicht entsprechend ermächtigt ist.

 

Praxis-Tipp

Für Nachgenehmigung sorgen

In all den Fällen, in denen der Verwalter zwar im Verwaltervertrag zum Führen von Aktivverfahren ermächtigt ist, den Wohnungseigentümern bei Beschlussfassung über den Verwaltervertrag aber dessen Inhalt unbekannt war, sollte der Verwalter umgehend für eine entsprechende Genehmigungsbeschlussfassung sorgen. Dies ist möglich und vermeidet überflüssigen Ärger für den Verwalter.

Der Verwalter hat nach der geset...

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