VG Schleswig-Holstein Urteil vom 29.11.1994 - 7 A 315/94

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fehlbelegungsabgabe

Tenor

Die Bescheide der Beklagten vom 11.10.1993 und vom 8.6.1994 werden insoweit aufgehoben, als eine monatliche Ausgleichsleistung von über 307,54 DM für den Leistungszeitraum vom 1.7.1993– 30.6.1994 festgesetzt wird.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der beizutreibenden Kosten abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen die Erhebung einer Ausgleichszahlung nach dem Schleswig-Holsteinischen Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG SH).

Der Kläger bewohnte mit seiner Familie eine im Jahre 1983 gebaute 86,07 qm große Wohnung in …, deren Bau öffentlich gefördert wurde.

Die Beklagte setzte mit Bescheid vom 11. Oktober 1993 für den Leistungszeitraum vom 1. Juli 1993 bis zum 30. Juni 1996 eine Ausgleichszahlung nach dem AFWoG SH in Höhe von monatlich 611,63 DM fest. Zur Begründung führte die Beklagte an, das anrechenbare Gesamteinkommen überschreite die maßgebende Einkommensgrenze gemäß § 25 Abs. 1 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) um über 80 %. Das anrechenbare Gesamteinkommen sei dadurch zu ermitteln, daß vom Gesamtbruttoeinkommen der Wohnungsinhaber die Werbungskosten und von dem Jahreseinkommen der Wohnungsinhaber, die Steuern von Einkommen entrichteten, jeweils ein Betrag von 10 % abzuziehen sei. Bei einer Überschreitung der Einkommensgrenzen um über 80 % betrage die Ausgleichszahlung monatlich je qm Wohnfläche 80 % des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten Entgelt und der Obergrenze der in dem Norderstedter Mietenspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum. Aus dem … Mietenspiegel 1993 ergebe sich eine Obergrenze von 16,42 DM. Das vereinbarte Entgelt für die Wohnung des Klägers betrage 7,53 DM je qm Wohnfläche. Es sei daher eine Ausgleichszahlung in Höhe von 7,112 DM je qm Wohnfläche zu leisten.

Der Kläger legte gegen diesen Bescheid Widerspruch ein und vertrat die Ansicht, daß das AFWoG SH zu Unrecht davon ausgehe, daß der Subventionsvorteil sich aus der Differenz zwischen den Neuvermietungspreisen und der subventionierten Miete ergebe. Tatsächlich dürfe nur die Differenz zu einem vergleichbaren Bestandsmietverhältnis abgeschöpft werden.

Die Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 8. Juni 1994, zugestellt am 15. Juni 1994, zurück und führte zur Begründung an, daß zu Recht die bei Neuvermietung erzielbaren Entgelte für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung in durchschnittlicher Lage zugrundezulegen seien. Die entsprechende bundesgesetzliche Vorschrift sei in der Vergangenheit bereits Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen gewesen, in denen die Rechtmäßigkeit bestätigt worden sei. Es werde in den Entscheidungen ausdrücklich darauf hingewiesen, daß die bei Neuvermietung der jeweiligen Wohnung ohne Mietpreisbindung auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt erzielbare Miete die Obergrenze bilde. Die Heranziehung des Mittelwertes einer Mietzinsspanne komme schon deshalb nicht in Betracht, weil der Mietspiegel auf den Mietpreisvereinbarungen der letzten drei Jahre beruhe, während nach dem AFWoG SH die Differenz zwischen der Kostenmiete und der Neuvermietungsmiete abzuschöpfen sei. Die Neuvermietungsmiete sei höher als die übliche Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG).

Der Kläger zog im Juli 1994 aus der Wohnung aus. Die Beklagte änderte mit Bescheid vom 12. Juli 1994 die vorgenannten Bescheide dahingehend, daß die Ausgleichszahlung nunmehr für den Leistungszeitraum vom 1. Juli 1993 bis zum 30. Juni 1994 festgesetzt werde.

Der Kläger hat am 14. Juli 1994 Klage erhoben. Er macht ergänzend geltend, daß die Beklagte zu Unrecht davon ausgehe, daß die Neuvermietungsmiete der Obergrenze der Mietzinsspanne entspreche. Bei der Ermittlung der Neuvermietungsmiete sei nach dem Gesetz auf eine Miete abzustellen, die bei der Neuanmietung einer vergleichbaren Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt zu zahlen wäre. Seine Wohnung sei mit einer einfachen Einbauküche und einfachen Böden ausgestattet. Die Wohnung liege in einem 4-geschossigen Wohnblock mit 16 Wohnungen je Aufgang. Es könne nicht angehen, daß über den Weg der Fehlbelegungsabgabe für Wohnungen mit einfachem bis mittleren Ausstattungsstandard Mieten verlangt würden wie für Luxus-Neubauwohnungen. Der Mietenspiegel Norderstedt 1993 sehe für Wohnungen von 80 qm bis 92 qm und einem Baualter von 1971 bis 1992 eine Mietzinsspanne von 9,25 DM bis 16,42 DM bei einem Mittelwert von 11,37 DM pro qm Wohnfläche vor. Der Unterschied zwischen Ober- und Untergrenze betrage 7,17 DM. Seine Benachteiligung werde deutlich, wenn man den Mietspiegel für 1994 heranziehe. Danach betrage die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen...