2.1 Abrechnungspflichten
Der Verwalter ist verpflichtet, nach jeder abgelaufenen Wirtschaftsperiode eine Jahresgesamtabrechnung nebst zugehörigen Einzelabrechnungen zu erstellen. Aus dem Zweck des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ergibt sich, dass zum einen ein Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres aufzustellen ist, eine Abrechnung jedenfalls möglichst bald nach Ablauf der Abrechnungsperiode, also dem Wirtschaftsjahr oder einer hiervon abweichend vereinbarten Wirtschaftsperiode. Wirtschaftsplan und Abrechnung müssen deshalb spätestens in der ersten Hälfte eines Jahres aufgestellt werden.
Verpflichtet die Teilungserklärung den Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahrs oder besteht eine entsprechende Selbstverpflichtung des Verwalters im Verwaltervertrag, ist die Erstellung erst mit Ablauf des Monats Juni fällig.[1]
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.[2]
Fällig ist die Erstellung der Jahresabrechnung nach allgemeiner Auffassung in den ersten 3 bis 6 Monaten nach Ablauf der Wirtschaftsperiode. Im Übrigen hat ein jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung der Jahresabrechnung.
Anwaltskosten als Verzugsschaden
Befindet sich der Verwalter in Verzug mit der Erstellung der Jahresabrechnung, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, zur Verfolgung ihrer Ansprüche auf ordnungsgemäße Abrechnung gegen ihn im Innenverhältnis einen Rechtsanwalt einzuschalten. Die aufgewendeten Anwaltskosten können dann als Verzugsschaden gemäß § 286 BGB und § 281 BGB gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Entsprechendes gilt, wenn ein Wohnungseigentümer seinen diesbezüglichen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend macht. In diesem Fall hat dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis gegen den Verwalter einen entsprechenden Regressanspruch.[3]
2.2 Erhaltungsmaßnahmen
Eine Haftung aus Verzug kommt für den Verwalter auch dann in Betracht, wenn er verspätet Maßnahmen der Erhaltung (früher: Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums einleitet. Zwar ist in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich. Als ihrem Organ obliegt die rechtzeitige Durchführung jedoch dem Verwalter.
Verspätete Ausführung einer Erhaltungsmaßnahme
Kommt es wegen einer verspäteten Ausführung beschlossener Sanierungsmaßnahmen zu weiteren Schäden, haftet in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da das WEG dem Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine Leistungspflichten mehr gegenüber den Wohnungseigentümern auferlegt, kann eine direkte Inanspruchnahme des Verwalters seitens geschädigter Wohnungseigentümer nur noch dann in Betracht kommen, wenn man weiterhin der Auffassung ist, der Verwaltervertrag entfalte Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer. Dies könnte allenfalls dann anzunehmen sein, wenn die Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einerseits und den Verwalter andererseits nicht gleichwertig wären. Dies könnte insoweit angenommen werden, als der geschädigte Wohnungseigentümer, der seine Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend macht, den im Innenverhältnis auf ihn entfallenden Schadensanteil zu tragen hätte, was bei einer Inanspruchnahme des Verwalters nicht der Fall wäre. Allerdings wurde eine Schutzwirkung des Verwaltervertrags bereits richterlich verneint.[1]
Exkurs: Rechtskreis der Wohnungseigentümer
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Erhaltungsmaßnahmen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Erhaltung nicht angefochten hat.[2]
Werden erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nicht beschlossen, hat der insoweit geschädigte Wohnungseigentümer zunächst einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese hat dann allerdings einen entsprechenden Regressanspruch gegen diejenigen Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt oder sich ihrer Stimme enthalten haben.[3]
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