Verwalterbestellung - Rückwirkende Bestellung allenfalls anfechtbar

Leitsatz

Der Beschluss über ein rückwirkende Bestellung des Verwalters ist allenfalls anfechtbar, nicht jedoch nichtig.

Fakten:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte vorliegend die Verwalterin mit Beschluss vom 26. August rückwirkend zum 1. April für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin bestellt und gleichzeitig mit Stimmenmehrheit beschlossen, dass der bisherige Verwaltervertrag zu gleichen Konditionen fortgeführt wird. Die Verwalterbestellung ist bestandskräftig und wirksam. Die Bestellung eines Verwalters erfolgt in der Regel gemäß § 26 Abs. 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie beschließen über die Bestellung eines Verwalters durch Stimmenmehrheit. Die Beschlusskompetenz deckt auch Entscheidungen über die Dauer des jeweiligen Bestellungsrechtsverhältnisses, soweit die Bestellzeit die in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmte Höchstdauer von fünf Jahren nicht überschreitet. Bei einer bestehenden Gemeinschaft soll der Amtsbeginn des neu bestellten Verwalters im Bestellungsbeschluss festgelegt werden. Aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses ist das Bestellungsrechtsverhältnis wirksam zustande gekommen. Die im Verfahren vorgetragenen Einwendungen, insbesondere eine angebliche Fehlerhaft igkeit des Beschlusses wegen der Rückwirkung des Bestellungsakts, haben nicht etwa dessen Nichtigkeit zur Folge, sondern können allenfalls eine Anfechtbarkeit begründen. Ebenso wie sonstige Beschlüsse der Wohnungseigentümer kann auch der Bestellungsbeschluss binnen eines Monats angefochten und für ungültig erklärt werden. Vorliegend ist der Beschluss aber nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig geworden.

Link zur Entscheidung

Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 27.11.2007, 13 Wx 9/07

Fazit:

Selbst wenn jedoch ein Bestellungsbeschluss auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt werden würde, bedeutet dies nicht, dass der Bestellte die von ihm zwischenzeitlich vor genommenen Rechtsgeschäfte, für die er als Verwalter Vertretungsmacht gehabt hätte, als Vertreter ohne Vertretungsmacht vorgenommen hat. In der Regel müssen die Wohnungseigentümer die vom Verwalter in ihrem Namen getätigten Rechtsgeschäfte nach den Regeln der Anscheins- oder der Duldungsvollmacht gegen sich gelten lassen. Weil es sich um Rechtsgeschäfte zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer handelt, wirken diese trotz einer Ungültigkeitserklärung des Bestellungsbeschlusses für und gegen alle Wohnungseigentümer. Auch die in einer von dem Verwalter zwischenzeitlich einberufenen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse bleiben wirksam und sind nicht etwa wegen eines Einberufungsmangels für ungültig zu erklären.