Rechte der Wohnungseigentümer

Leitsatz

• Anfechtung einer Verwalterbestellung

  Verwaltungsbeirat muß nicht Wohnungseigentümer sein

Normenkette

§ 24 Abs. 1 WEG, § 26 Abs. 1 WEG, § 29 WEG, § 177 BGB

Kommentar

1. Das Rechtschutzbedürfnis für einen Antrag auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses, durch den ein Verwalter bestellt wurde, entfällt nicht dadurch, dass der Verwalter zwischenzeitlich ausscheidet. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung besteht auch dann, wenn in dem betreffenden Eigentümerbeschluss nur der einseitige Bestellungsakt der Wohnungseigentümer liegen sollte. Die Frage der wirksamen Bestellung hat nämlich Auswirkungen auf die Rechtshandlungen, die der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Eigentümer im Rahmen des § 27 Abs. 2 WEG vorgenommen hat.

Diese gesetzlich begründete Vertretungsmacht setzt eine wirksame Bestellung voraus. Wird der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt, ist ein Verwalter als Vertreter ohne Vertretungsmacht tätig geworden ( § 177 BGB).

Dies schließt allerdings nicht aus, dass Wohnungseigentümer die von einem Verwalter in ihrem Namen vorgenommenen Rechtsgeschäfte nach den Grundsätzen der Anscheins- oder der Duldungsvollmacht gegen sich gelten lassen müssen.

2.  Es ist nicht ausgeschlossen, dass jemand Mitglied des Verwaltungsbeirates ist, ohne Wohnungseigentümer zu sein (so schon BayObLG Z 1972, 161). Aus dem Sinn und Zweck einer Eigentümerversammlung ergibt sich, dass jedenfalls Wohnungseigentümer zu Versammlungen zu laden sind; nur sie sind auch stimmberechtigt. Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden in der Regel Wohnungseigentümer sein und müssen daher auch zu einer Eigentümerversammlung geladen werden.

Wird allerdings ein Nicht-Wohnungseigentümer als Mitglied des Beirates nicht zu einer Versammlung geladen, so kann hieraus im Hinblick auf die Aufgaben des Beirates nicht die Fehlerhaftigkeit der in einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse abgeleitet werden. Das Unterbleiben der Ladung ist kein Grund für eine Ungültigerklärung gefasster Eigentümerbeschlüsse.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 28.10.1987, BReg 2 Z 124/87)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung