Verwalterabberufung aus wichtigem Grund (Vergütung, Aufwendungsersatz)

Normenkette

§ 21 Abs. 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 25 WEG, § 26 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 196 BGB, § 201 BGB, § 670 BGB, § 675 BGB, § 683 BGB, § 684 BGB, § 812 BGB, § 12 FGG

Kommentar

Ansprüche eines abberufenen Verwalters auf Vergütung und Aufwendungersatz sind im wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahren ( §§ 43ff. WEG) geltend zu machen. Die Ansprüche des Verwalters verjähren gem. § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB in zwei Jahren, soweit der Verwalter gewerbsmäßig tätig wird (unabhängig, ob haupt- oder nebenberuflich); gewerbsmäßig handelt der Verwalter, wenn er aus seiner Tätigkeit dauernde Einkünfte zu erzielen beabsichtigt.

Auch "werdende Wohnungseigentümer" (die faktische Gemeinschaft) können über die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund beschließen. Einberufungsmängel führen grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit der Beschlussfassung, sondern nur zur Anfechtbarkeit. Im vorliegenden Fall wurde die betreffende Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat einberufen; eine solche Versammlung ist nicht absolut unzuständig für eine Beschlussfassung, weshalb auch keine Nichtigkeitsfolge der Beschlüsse eintritt (vgl. schon BayObLG, WEM 1980, 78; ZMR 83, 106; Weitnauer, § 23 Rz 5a).

Ansprüche des Verwalters auf Ersatz von Aufwendungen, die er nach seiner Abberufung getätigt hat, kann er nicht auf die §§ 675, 670 BGB stützen (soweit keine Notgeschäftsführungsmaßnahmen im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG und des § 683 BGB vorliegen), sondern nur auf die §§ 684, 812 BGB (liegen die Voraussetzungen des § 683 BGB nicht vor, so ist der Geschäftsherr - die Wohnungseigentümergemeinschaft - verpflichtet, dem Geschäftsführer - Verwalter -alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben).

Der Verwalter muss die Tatsachen, auf die er seinen Aufwendungsersatzanspruch stützt, in substantiierter Form vortragen (ungeachtet des grundsätzlichen Amtsermittlungsgrundsatzes im wohnungseigentumsgerichtlichen Verfahren).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 06.04.1984, BReg 2 Z 7/83)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung