BayObLG Beschluss vom 06.04.1984 - BReg 2 Z 7/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Wichtiger Grund bei Verwalterabberufung

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 28. Dezember 1982 wird zurückgewiesen,

II. Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren und – insoweit in teilweiser Abänderung von Nr. V des Beschlusses des Landgerichts Passau vom 28. Dezember 1982 – auch für das Erstbeschwerdeverfahren wird auf jeweils 237 372 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller macht gegen die Antragsgegner (Wohnungseigentümer) Ansprüche aus seiner früheren Tätigkeit als Verwalter der Eigentumswohnanlage geltend. Im einzelnen begehrt er die Zahlung von Verwalterhonorar, die Rückzahlung von während seiner Tätigkeit der Eigentümergemeinschaft gegebenen Darlehen und den Ersatz von Aufwendungen für die Gemeinschaft während der Zeit seiner Verwaltertätigkeit.

1. Der Antragsteller errichtete in … das „Appartement-Hotel …, das aus einzelnen Wohneinheiten und einem Gewerbeteil (Hotelbetrieb) besteht. Mit Teilungserklärung vom 20.7.1970 begründete er an den Wohneinheiten Wohnungseigentum und an dem gewerblichen Teil Teileigentum. Die meisten Eigentumswohnungen verkaufte der Antragsteller in den Jahren 1970 bis 1972 an die Antragsgegner, zu deren Gunsten Auflassungsvormerkungen eingetragen wurden. Das Teileigentum verkaufte der Antragsteller mit Vertrag vom 18.1.1973 an die „Appartement Hotel … …”; deren Gesellschafter sind Wohnungseigentümer der Anlage. Wegen des Wortlauts der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung vom 20.7.1970 und des von den Antragsgegnern beim Erwerb ihrer Wohneinheiten jeweils abgeschlossenen „Gästevertrags” (gewerbliche Fremdnutzung der Räume) wird auf den Beschluß des Landgerichts Bezug genommen.

Nach § 58 der Gemeinschaftsordnung war der Antragsteller zum ersten Verwalter (mindestens bis 31.12.1990) bestimmt worden. Dem Verwalter oblag auch die Vermietung der Wohneinheiten. Der Antragsteller nahm am 1.9.1971 seine Verwaltertätigkeit auf. Bereits kurze Zeit später forderten ihn die Wohnungseigentümer auf, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, die über seine Absetzung als Verwalter aus wichtigem Grund beschließen sollte. Da der Antragsteller dies ablehnte, berief der Antragsgegner … eine Versammlung auf den 18.12.1971 ein. In dieser Versammlung wurde beschlossen, den Antragsteller als Verwalter mit sofortiger Wirkung abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Der Beschluß wurde nicht angefochten.

Da der Antragsteller auch weiterhin als Verwalter handelte – ein neuer Verwalter war in der Versammlung vom 18.12.1971 nicht bestellt worden –, begehrte der Antragsgegner … im Verfahren UR II 11/72 des Amtsgerichts Waldkirchen die Feststellung, daß der Antragsteller durch Beschluß der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 18.12.1971 als Verwalter abberufen worden sei. In diesem Verfahren schlossen … und der (hiesige) Antragsteller am 28.11.1972 einen gerichtlichen Vergleich, wonach die Beteiligten sich darüber einig waren, daß ab diesem Zeitpunkt der Wohnungseigentümer … Verwalter der Eigentumswohnanlage sei. In einer von … einberufenen Eigentümerversammlung vom 20.1.1973 wurde dieser als Verwalter gewählt.

2. Im vorliegenden Verfahren macht der Antragsteller das Verwalterhonorar für die Zeit von Oktober 1971 bis einschließlich Januar 1973 geltend. Er meint, daß der Beschluß über seine Abberufung vom 18.12.1971 aus mehreren Gründen nichtig sei, so daß er bis Januar 1973 Verwalter gewesen sei. Er verlangt ferner die Rückzahlung von Darlehen, die er aus eigenen Mitteln der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung gestellt habe. Außerdem begehrt er Ersatz zahlreicher von ihm in seiner Eigenschaft als Verwalter für die Eigentümergemeinschaft gemachter Aufwendungen. Die Antragsgegner bestreiten diese Ansprüche zum Teil, berufen sich auf verschiedene, von ihnen bereits erbrachte Leistungen und erheben (teilweise) die Einrede der Verjährung.

Wegen der in erster Instanz erhobenen Ansprüche wird auf den Beschluß des Amtsgerichts Freyung vom 8.5.1980 (Bl. 570 ff. d.A.) Bezug genommen. Das Amtsgericht hat in diesem Beschluß dem Antragsteller 40 863,84 DM nebst Zinsen zugesprochen und im übrigen die Anträge abgewiesen. Hiergegen haben sowohl der Antragsteller als auch die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Der Antragsteller hat in zweiter Instanz zuletzt 237 372 DM (nebst Zinsen) begehrt. Dieser Betrag setzt sich aus 37 372 DM Verwalterhonorar (Oktober 1971 bis einschließlich Januar 1973) sowie aus einem Teilbetrag von 200 000 DM für Darlehensrückzahlung und Aufwendungsersatz zusammen. Wegen der Aufgliederung im einzelnen wird auf den Beschluß des Landgerichts Passau vom 28.12.1982 verwiesen. In diesem Beschluß hat das Landgericht die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen und auf die sof...