Der Verwalter ist neben der Wohnungseigentümerversammlung bzw. den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit das wichtigste Verwaltungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Seine Bedeutung ist derart überragend, dass die Wohnungseigentümer nicht einmal vereinbaren können, dass ein Verwalter nicht bestellt wird.
Zum Verwalter können natürliche sowie juristische Personen und – mit Ausnahme der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – auch Personengesellschaften bestellt werden. Stets kann es nur einen Verwalter geben. Dieser benötigt eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO und hat für ausreichenden Versicherungsschutz zu sorgen. Er muss zwar über keine Ausbildung verfügen, allerdings hat er sich in einem Zeitraum von 3 Kalenderjahren insgesamt 20 Stunden weiterzubilden. Hiervon unabhängig wird ab dem 1.12.2023 nur noch die Bestellung eines nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich. Lediglich zum Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen benötigt der Verwalter eine gesonderte Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsbefugnis mit Wirkung für das Außenverhältnis nicht beschränkbar.
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