Wollen die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung. Diese Beschlussfassung kann entweder in einer Eigentümerversammlung erfolgen oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG.
Teilnahmerecht des Verwalters?
Soll der Verwalter abberufen werden, wurde nach der noch vor dem Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage dem noch amtierenden Verwalter ein Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung eingeräumt, wenn dieser aus wichtigem Grund abberufen werden sollte. Etwas anderes hatte nur dann gegolten, wenn der Verwalter pflichtwidrig die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verweigert hat, in der er abberufen werden sollte. Dann bedurfte es in der Regel nicht zwingend seiner Ladung.[1] Da der Verwalter nach nunmehr geltender Rechtslage jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden kann, wird diese Rechtsprechung nicht mehr gelten. Etwas anderes dürfte auch dann nicht gelten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigt.
3.1 Umlaufbeschluss
Die Abberufung des Verwalters kann grundsätzlich im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch sog. Umlaufbeschluss erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer - wenn auch im Fall des § 8 Abs. 3 WEG lediglich mit Vormerkung - dem Beschlussantrag zustimmen. Dies gilt auch hinsichtlich einer Verwalterabberufung, selbst wenn diese gemäß § 26 Abs. 1 WEG ansonsten lediglich eines Mehrheitsbeschlusses in einer Wohnungseigentümerversammlung bedarf. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 bedarf die Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht mehr der Schriftform, ausreichend ist die Textform. Die Zustimmung kann also insbesondere per E-Mail erteilt werden.
Bestellung eines Nachfolgeverwalters
Auch wenn die Abberufung des Verwalters durch Umlaufbeschluss möglich ist, ist den Wohnungseigentümern mit der Abberufung des derzeitigen Verwalters in aller Regel allein nicht gedient, vielmehr muss mit Blick auf die Verwaltbarkeit der Gemeinschaft ein Nachfolgeverwalter bestellt werden. Ist jedenfalls ein Verwaltungsbeirat in der Gemeinschaft nicht bestellt, existiert mit Abberufung des Verwalters kein zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigtes Organ mehr. Allerdings verleiht § 24 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung, gerichtet auf die Bestellung eines zu Eigentümerversammlungen befugten Wohnungseigentümers. Fehlen ein Verwalter und ein Verwaltungsbeirat oder weigern sich beide zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, kann jeder Wohnungseigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG die Bestellung eines zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen ermächtigten Wohnungseigentümers durchsetzen. Unterbleibt auch dieses Prozedere, müssen sämtliche Wohnungseigentümer allseits eine Eigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters einberufen.[1]
Im Hinblick auf die Bestellung eines Nachfolgeverwalters ist auch zu berücksichtigen, dass dessen Bestellung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn im Vorfeld Vergleichsangebote eingeholt worden sind, die den Wohnungseigentümern nebst Entwürfen der jeweiligen Verwalterverträge zur Prüfung übermittelt wurden. Stets sind – wenn möglich – 3 Vergleichsangebote einzuholen.[2]
Soll die Abberufung im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erfolgen, wird die gleichzeitige Bestellung eines Nachfolgeverwalters in aller Regel im Rahmen einer einheitlichen Beschlussfassung nicht möglich sein.
Hier besteht nun für den initiativ werdenden Wohnungseigentümer die Möglichkeit, dass er sich im Rahmen der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters von den übrigen Wohnungseigentümern ermächtigen lässt, zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden. Alternativ könnte bereits durch Beschluss geregelt werden, wann und wo genau sich die Wohnungseigentümer zu einer Wohnungseigentümerversammlung zusammenfinden.
3.2 Versammlungsbeschluss
In aller Regel erfolgt die Abberufung des Verwalters durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Für die Abberufung des Verwalters genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss – nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Insoweit ist insbesondere zu beachten, dass die Wohnungseigentümerversammlung seit Inkrafttreten des WEMoG bereits dann beschlussfähig ist, wenn lediglich ein einziger Wohnungseigentümer entweder anwesend oder vertreten ist. Das neue WEG k...
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