Vermietete Eigentumswohnung / 6.4 Kündigungspflicht des Wohnungseigentümers?

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, auf welche Weise er die Unterlassung des unzulässigen Verhaltens seines Mieters erreicht.

Allerdings muss der Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit der Mieter einem berechtigten Unterlassungsanspruch Folge leistet. Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsvertrag ist es danach nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einigt und sie – erforderlichenfalls unter finanziellen Opfern – zu einer Aufgabe der zu unterlassenden Nutzung veranlasst.

 

Praxis-Beispiel

Keine Kündigungsverpflichtung

Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, seinem Mieter, der des Öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat, zu kündigen.

Ein berechtigter Anspruch der Gemeinschaft kann sich vielmehr allein auf Unterlassung der unzulässigen Belästigungen richten. Diese Unterlassungsverpflichtung ist gem. § 890 ZPO zu vollstrecken. Vom Wohnungseigentümer sind dann alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, um die rechtswidrige Nutzung der Wohnung zu unterbinden. Ihn trifft also die vollstreckungsrechtliche Beseitigungspflicht, die darin bestehe, alles ihm Mögliche zu tun, um einen andauernden rechtswidrigen Verletzungszustand zu beseitigen.

 

Achtung

Wohnungseigentümer in der Pflicht

Es ist aber grundsätzlich Sache des verurteilten Wohnungseigentümers, welche Maßnahmen er ergreift, um die Einhaltung der Hausordnung seinem Mieter gegenüber nachhaltig durchzusetzen; insoweit kann dann unter Umständen auch ein Kündigungsrecht des Vermieters als äußerstes Mittel in Betracht kommen.

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