OLG Köln Beschluss vom 15.01.1997 - 16 Wx 275/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Eigentümer wegen Hausordnungsverstößen des Mieters

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 80/96)

AG Köln (Aktenzeichen 204 C II 47/95)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners vom 11. November 1996 wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 24. Oktober 1996 – 29 T 80/96 – abgeändert.

Die sofortige Beschwerde des Antragstellers vom 25. April 1996 gegen den Beschluß des Amtsgerichts Köln vom 10. April 1996 – 204 C II 47/95 – wird zurückgewiesen.

Für die in erster Instanz angefallenen Kosten verbleibt es bei der amtsgerichtlichen Entscheidung.

Die im Beschwerdeverfahren und im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtskosten hat der Antragsteller zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthafte und auch im übrigen zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).

Das Landgericht durfte den Antragsgegner nicht dazu verpflichten, gegenüber „der Mietpartei” seiner Eigentumswohnung die Kündigung auszusprechen.

Amts- und Landgericht sind zutreffend davon ausgegangen, daß der Antragsgegner verpflichtet ist, ein Verhalten seines Mieters E. zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt und gegen die Hausordnung verstößt. Der Anspruch folgt aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, jeweils i.V.m. § 14 Nr. 1 und 2 WEG. Da der Antragsgegner sich gegen den amtsgerichtlichen Beschluß und die vom Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen, wonach der Mieter E. den Antragsteller beschimpft und beleidigt sowie mit Körperverletzungen durch den von ihm gehaltenen Kampfhund bedroht hat, nicht wehrt, bedarf es insoweit keiner weiteren Ausführungen.

Der Antragsgegner kann jedoch nicht zur Kündigung des Mietvertrages mit seinem Mieter E. verpflichtet werden. Einem Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, auf welche Weise er einen geschuldeten Erfolg erreicht, nämlich die Unterlassung von unzulässigem Verhalten seines Mieters, durch das dieser gegen das Gebot verstößt, daß durch die Nutzung der Eigentumswohnung keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen darf.

Der Anspruch auf Unterlassung unzulässiger Belästigungen und Bedrohungen richtet sich nicht nur gegen den Mieter, sondern gegen den Antragsgegner als Wohnungseigentümer, der selbst Störer im Sinne des § 1004 BGB ist. Die Unterlassungspflicht des Antragsgegners schließt die Pflicht ein, dahin tätig zu werden, daß die unzulässige Nutzung des Wohnungseigentums durch seinen Mieter unterbunden wird. Diese Unterlassungsverpflichtung des Antragsgegners ist gemäß § 890 ZPO durch Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft zu vollstrecken. Im Verfahren nach § 890 ZPO ist zu prüfen, ob er die Zuwiderhandlung verschuldet hat, weil er als mittelbarer Störer nicht alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen hat, um seinen Mieter zu einer Nutzung der Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Hausordnung anzuhalten. Welche Maßnahmen er hierzu ergreift, muß grundsätzlich ihm überlassen bleiben und kann ihm nicht vorgeschrieben werden. Ob er im Hinblick auf seine Unterlassungsverpflichtung zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt und verpflichtet ist oder welche sonstigen Maßnahmen ihm gegen seinen Mieter zumutbar sind, um seiner Unterlassungspflicht nachzukommen, brauchte der Senat nicht zu entscheiden.

Die Verpflichtung zur Kündigung käme nur dann in Betracht, wenn sie die einzige geeignete Maßnahme zur Beseitigung der vom Mieter des Antragsgegners ausgehenden Störungen ist. Es ist aber kein Grund ersichtlich, der die Annahme rechtfertigte, der Antragsgegner könne nicht auf das Verhalten seines Mieters, mit dem er verschwägert ist, in anderer Weise einwirken. Daß keine anderen Maßnahmen zur Störungsbeseitigung geeignet sind, kann bereits deshalb nicht festgestellt werden, weil der Antragsteller aus dem amtsgerichtlichen Beschluß nicht die Zwangsvollstreckung gegen den Antragsgegner betrieben hat.

Der Antragsteller kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des Kammergerichts in WM 1986, 286 berufen. Das Kammergericht hat einen amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt, durch den ein Wohnungseigentümer verpflichtet wurde, „seinen Mietern zu untersagen, in den Räumlichkeiten einen Bordellbetrieb zu unterhalten, sowie ihnen fristlos zu kündigen, falls sie der Untersagung nicht nachkommen.” Damit war lediglich ausgesprochen, wie der Wohnungseigentümer äußerstenfalls vorzugehen hatte, wenn er die Benutzer der Wohnung nicht auf andere Weise von dem unzulässigen Betrieb abhalten konnte. Demgegenüber begehrt der Antragsteller die Verpflichtung des Antragsgegners zur Kündigung nicht als zusätzl...