Vermieter haftet für Konstruktionsfehler

Leitsatz

Kommt ein Mieter aufgrund eines Konstruktionsfehlers der Mietsache zu Schaden, haftet der Vermieter hierfür auch ohne Verschulden, wenn der Fehler schon bei Vertragsschluss vorhanden war und die Haftung nicht wirksam ausgeschlossen ist.

Sachverhalt

In einem Büro löste sich ein in Kippstellung befindlicher Fensterflügel aus dem Rahmen und traf die dort beschäftige Mitarbeiterin am Hinterkopf. Diese erlitt erhebliche Verletzungen. Es stellte sich heraus, dass das herausgefallene Fenster einen Konstruktionsfehler hat. Dieser führt dazu, dass sich im Laufe der Jahre ein Bolzen gelöst hatte.

Der BGH entschied, der Vermieter haftet für den Schaden aus Garantiehaftung nach § 536a Abs. 1 BGB, denn ein Konstruktionsfehler ist ein Mangel der Mietsache. Ein anfänglicher, bei Anmietung bestehender Mangel hat zur Folge, dass der Vermieter hierfür unabhängig von einem Verschulden einstehen muss.

Entscheidend für die Einstufung als anfänglicher Mangel ist nicht, wann durch den vorhandenen Mangel ein Schaden entstanden ist, sondern ob der Mangel selbst bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Wenn ein Bauteil funktionsuntüchtig wird und dies allein auf Alterung oder Verschleiß beruht, entsteht der Mangel erst später mit dem Verschleiß. Nicht jedes später funktionsuntüchtig werdende Bauteil kann also bereits als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses latent mangelhaft angesehen werden. War ein Bauteil aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss allerdings bereits in diesem Zeitpunkt für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel vor. Ein Baufehler ist auch dann ein anfänglicher Mangel, wenn er den Mietgebrauch erst später konkret beeinträchtigt oder für einen Schaden des Mieters ursächlich wird. Es genügt, wenn bei Vertragsschluss die Gefahrenquelle vorhanden war oder die Schadensursache vorlag.

Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters kann zwar im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Im vorliegenden Fall war der Haftungsausschluss wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aber unwirksam.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08.