Verlängerung der Verwalterstellung erfordert Mehrheitsbeschluß

Leitsatz

Sieht die Teilungserklärung eine Begrenzung der Verwalterstellung des ersten Verwalters vor, ist eine Verlängerung der Verwalterstellung aufgrund entsprechender Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag ohne gesonderte Beschlußfassung der Wohnungseigentümer unzulässig.

Sachverhalt

Die Verwalterin wurde durch Teilungserklärung im Herbst 1993 zur ersten Verwalterin der Wohneigentumsanlage bestellt. Hinsichtlich der Dauer der Bestellung enthält die Teilungserklärung eine Bestimmung, wonach die Bestellung für das Jahr der Begründung des Wohnungseigentums und für das darauffolgende Wirtschaftsjahr gilt, die Verwalterbestellung sich darüber hinaus um zwei weitere Jahre verlängert, soweit es nicht zur Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags durch die Bestellung eines anderen Verwalters kommt.

Im Dezember 1996 kam es nun zu einer Eigentümerversammlung, zu der die damals noch amtierende Verwalterin nicht geladen wurde. Auf der Versammlung wurde per Eigentümerbeschluß ein neuer Verwalter bestellt. Die ehemalige Verwalterin ficht nun sämtliche auf der Versammlung gefaßten Beschlüsse an. Zur Argumentation führt sie zum einen an, daß die Eigentümerversammlung nicht von ihr einberufen worden sei, weiter habe sich ihre Verwalterstellung wegen der Verlängerungsklausel im Verwaltervertrag über den in der Teilungserklärung festgelegten Zeitpunkt hinaus erstreckt.

Entscheidung

Beide Argumente konnten das Gericht nicht überzeugen. Zunächst war zu klären, wie sich die Tatsache auf die Beschlüsse auswirkte, daß die Eigentümerversammlung nicht von der Verwalterin einberufen wurde. Hierin könnte man durchaus einen Verstoß gegen § 24 Abs. 1 WEG sehen, wonach Wohnungseigentümerversammlungen vom Verwalter mindestens einmal jährlich einberufen werden. Demgegenüber ist aber die Bestimmung des § 23 Abs. 3 WEG zu beachten, wonach es den Wohnungseigentümern unbenommen bleibt, Beschlüsse ohne Beteiligung des Verwalters im schriftlichen Verfahren zu treffen. Hier stellt sich also in der Tat die Frage, ob ein Verwalter die Unwirksamkeit eines Beschlusses alleine damit begründen kann, daß die Versammlung nicht von ihm einberufen worden ist und er auch von deren Durchführung nichts wußte, wenn im Gegenzug ein Beschluß auch gänzlich ohne Mitwirkung des Verwalters getroffen werden kann. Die Richter bezweifelten aus diesem Gesichtspunkt heraus bereits ein Anfechtungsrecht der Verwalterin, ohne dies abschließend klären zu müssen, denn der Verwalterin fehlte bereits das notwendige Rechtsschutzbedürfnis.

Da die Verwalterstellung laut Teilungserklärung mit Ablauf des Jahres 1996 endete, konnte die Verwalterin keine Rechte mehr aus dem Verwaltervertrag geltend machen, womit auch feststeht, daß es für die Durchführung des streitigen Verfahrens am erforderlichen Rechtsschutzinteresse fehlte. Für diese Feststellung mußte natürlich zunächst geklärt werden, welche Bedeutung der zeitlichen Begrenzung der Verwalterbestellung in der Teilungserklärung einerseits und der vertraglichen Verlängerungsklausel andererseits zukam.

In der Teilungserklärung war nun klar bestimmt, daß die Verwalterin für das Rumpfjahr 1993 sowie die drei folgenden Jahre zur Verwalterin bestellt war. Was nun die vertragliche Verlängerungsklausel angeht, ist die Bestimmung des § 26 Abs. 1 WEG zu beachten. Hiernach beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters. Wichtig ist in diesem Zusammenhang aber Satz 2 dieser Bestimmung, wonach eine Bestellung höchstens auf fünf Jahre vorgenommen werden darf. Bereits aus diesem Grund müssen Verlängerungsklauseln in einem Verwaltervertrag als unwirksam angesehen werden, zumindest aber als rechtlich unverbindlich, soweit der Verwalter bereits fünf Jahre im Amt war. Weiter ist im Rahmen von Verlängerungsklauseln zu beachten, daß die Verwalterverträge in aller Regel von einzelnen Wohnungseigentümern bzw. dem Verwaltungsbeirat ausgehandelt und für die Wohnungseigentümer abgeschlossen werden. Bestellen nun aber die Wohnungseigentümer einen bestimmten Verwalter nur für eine vorgegebene Dauer, so können die den Verwaltervertrag aushandelnden Mitglieder der Gemeinschaft die Bestellung des Verwalters nicht darüber hinaus verlängern.

In diesem Zusammenhang ist insbesondere zu berücksichtigen, daß erst durch den Bestellungsbeschluß die wechselseitige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Abschluß des Verwaltervertrages begründet wird. Die damit einhergehende Vollmacht der Abschlußvertreter kann nun aber nicht weiter gehen, als dies der zugrundeliegende Beschluß vorsieht. Alles andere liefe auf eine unzulässige Beschränkung des Rechts der Wohnungseigentümer hinaus, die Bestellung des Verwalters selbst regeln zu können.

Diese Grundsätze gelten um so mehr, wenn die Verwalterbestellung wie vorliegend in der Teilungserklärung geregelt wurde. Auch in diesem Fall können nur die Wohnungseigentümer im Wege der Beschlußfassung eine Verlängerung der Bestellung beschließen.

Link zur Entscheidung

AG Kerpen, Beschluss vom 13.02.1998, 15 II 5/9...