AG Kerpen Beschluss vom 13.02.1998 - 15 II 5/97 (veröffentlicht am 16.02.1998)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Durch Teilungserklärung begrenzte Bestellungszeit und vertraglich vereinbarte Verlängerung durch Verwalter

Tenor

Der Antrag wird zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten werden der Antragstellerin auferlegt.

Eine Erstattung von außergerichtlich angefallenen Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die Antragstellerin wurde in § 18 Abs. 1 Satz 1 der Teilungserklärung vom 22.10.1993 (UR-Nr. 2257/1993 des Notars …, Köln – siehe Anlagenband) zur ersten Verwalterin des Objektes „WEG T. L.-Straße … F.” bestellt. Zur Dauer der Bestellung heißt es in § 18 Abs. 1 Satz 3 der Teilungserklärung:

„Die Bestellung gilt für das Jahr der Begründung des Wohnungseigentums und für das darauf folgende Wirtschaftsjahr und verlängert sich um 2 weitere volle Wirtschaftsjahre, wenn nicht die Wohnungseigentümer 6 Monate vor Ablauf der Bestellungszeit die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages durch die Bestellung eines anderen Verwalters beschließen”.

Im Dezember 1993 wurde ein Verwaltervertrag mit der Antragstellerin geschlossen. Die Beteiligten streiten dabei darüber, ob der Vertrag in der Fassung vereinbart wurde, welchen die Antragstellerin vorgelegt hat (vgl. Bl. 9 ff. GA) oder ob die von den Antragsgegnern unterbreitete Fassung (vgl. Bl. 54 ff. GA) verbindlich geworden ist.

Am 12.12.1996 fand eine Eigentümerversammlung statt, die von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einberufen worden war. Zu der Versammlung wurde die Antragstellerin als seinerzeit noch amtierende Verwalterin nicht geladen. Auf der Eigentümerversammlung wurden mehrere Beschlüsse gefaßt; unter TOP 3 wurde ein neuer Verwalter bestellt (vgl. das Protokoll Bl. 86 f. GA).

Mit ihrem Antrag vom 19.12.1996, der am gleichen Tage per Fax bei Gericht einging, ficht die Antragstellerin alle in der Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse an.

Zur Begründung beruft sie sich darauf, daß die Eigentümerversammlung nicht von ihr einberufen worden sei und sie erst nach der Abhaltung der Versammlung informiert worden sei.

Sie vertritt die Ansicht, daß sich ihre Bestellung über den in der Teilungserklärung vorgegebenen Zeitraum erstrecke. Zur Begründung beruft sie sich dabei auf eine Verlängerungsklausel in dem Verwaltervertrag, der ihrer Behauptung nach geschlossen wurde.

Sie beantragt sinngemäß,

alle in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse für nichtig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie behaupten, daß ein Verwaltervertrag ohne Verlängerungsklausel abgeschlossen worden sei und legen dazu eine Urkunde vor, die inhaltlich von dem Verwaltervertrag abweicht, den die Antragstellerin eingereicht hat. Da der Verwaltervertrag keine Verlängerungsklausel enthalte und die in der Teilungserklärung vorgenommene Bestellung unstreitig nur bis Ende Dezember 1996 gelte, seien die gefaßten Beschlüsse nicht zu beanstanden.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.3.1997 wird Bezug genommen.

Der Antrag ist unbegründet.

Dabei erscheint bereits fraglich, ob sich ein Verwalter für die Beschlußanfechtung alleine auf einen Verstoß gegen § 24 Abs. 1 (und 3) WEG berufen kann (so allerdingsOLG Hamm, ZMR 1997, 49). Gegen diese Auffassung läßt sich immerhin anführen, daß es den Wohnungseigentümern unbenommen ist, jedweden Beschluß gemäß § 23 Abs. 3 WEGohne Beteiligung des Verwalters im schriftlichen Verfahren zu treffen (vgl. dazuMerle, in: Bärmann/Pick/Merle, § 23 Rdn. 83 ff.). Kann aber somit ein Beschluß gänzlich ohne Beteiligung des Verwalters getroffen werden, so ist fraglich, ob ein Verwalter die Unwirksamkeit eines Beschlusses alleine damit begründen kann, daß die Versammlung nicht von ihm einberufen worden sei und er auch keine Kenntnis von der Durchführung der Eigentümerversammlung gehabt habe. Dieser Erwägung steht auch das eigene Anfechtungsrecht des Verwalters gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht entgegen. Denn durch dieses Anfechtungsrecht soll der Verwalter insbesondere davor geschützt werden, Beschlüsse ausführen zu müssen, die er für rechtswidrig hält (vgl.Merle, a.a.O., § 43 Rdn. 97). Vorliegend trägt aber auch die Antragstellerin als Verwalterin nicht vor, daß die gefaßten Beschlüsse inhaltlich zu beanstanden wären. Trägt aber der Verwalter nichts dazu vor, was für eine inhaltliche Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Beschlusses sprechen könnte und ficht er diesen nur wegen seiner unterbliebenen Beteiligung an, so dürfte der Formfehler wegen der in § 23 Abs. 3 WEG zum Ausdruck kommenden Wertung des Gesetzgebers, die eine Beteiligung des Verwalters bei der Beschlußfassung nicht zwingend vorsieht, kaum die Anfechtung rechtfertigen.

Dies kann jedoch letztlich dahinstehen.

Denn der Antragstellerin fehlt es bereits an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis.

Dabei kann offen bleiben, welchen Verwaltervertrag die Beteiligten geschlossen haben. Denn die Verwalterbestellung der Antragstellerin endete gemäß § 18 der Teilun...