Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann gem. § 202 Abs. 2 BGB durch Vereinbarung verlängert werden. Nach h. M. setzt eine solche Vereinbarung einen Individualvertrag voraus.[1] Etwas anderes kann gelten, wenn besondere Sachgründe für eine Verlängerung der Verjährungsfrist sprechen.[2]
Besondere Sachgründe für Verlängerung
Hiervon ist auszugehen, wenn die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Sachverständigen untersucht werden soll und die Parteien für diesen Fall vereinbaren, dass eventuelle Schadensersatzansprüche erst mit Vorlage des Gutachtens fällig werden.
Hier beginnt die Verjährung nicht mit der Rückerlangung, sondern mit der Fälligkeit der Ersatzansprüche.
Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach die Frist nach § 548 Abs. 1 BGB verlängert wird, während diejenige nach § 548 Abs. 2 BGB gleichbleibt, verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.[3]
Der BGH hat eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf 12 Monate sowohl für Ansprüche des Mieters als auch des Vermieters ab Beendigung des Mietverhältnisses für unwirksam erklärt. Diese benachteiligen den Mieter doppelt:
- Der Beginn wird vom Besitzübergang auf das Vertragsende verlängert;
- die Frist wird verdoppelt.
Dass auch die Frist für den Mieter verdoppelt wurde, sei keine ausreichende Kompensation. Für den Mieter sei das Interesse an einer kurzen Verjährungsfrist ab Übergabe zentral.[4]
Vertrauen Sie lieber nicht auf rein formularvertragliche Verlängerungen
Wahren Sie lieber ohne einzelvertragliche Vereinbarung über die Verlängerung strikt die 6-monatige Frist, um jedes Risiko auszuschließen.
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