BGH VIII ZR 13/17
 

Leitsatz (amtlich)

Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

 

Normenkette

BGB § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 548 Abs. 1

 

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 26.10.2016; Aktenzeichen 65 S 305/16)

AG Berlin-Neukölln (Entscheidung vom 15.06.2016; Aktenzeichen 9 C 244/15)

 

Tenor

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des LG Berlin vom 26.10.2016 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Mietverhältnis begann im Jahr 2003 und endete nach einer Kündigung der Beklagten am 28.2.2015. Bereits zwei Monate zuvor, am 29.12.2014, hatte die Klägerin die Wohnung von der Beklagten zurückerhalten.

Rz. 2

Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag enthält unter § 24 folgende Bestimmung:

"Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses."

Rz. 3

Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung forderte die Beklagte mit Schreiben vom 12.1.2015 u.a. zu Instandsetzungsarbeiten an der in der Wohnung befindlichen Dusche auf, die infolge unsachgemäßer Nutzung notwendig seien. Ein von der Klägerin in der Folge eingeholter Kostenvoranschlag beziffert die Kosten der durchzuführenden Arbeiten auf 6.842,50 EUR.

Rz. 4

Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Klageerweiterung - zuletzt auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 16.315,77 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Die am 25.6.2015 eingereichte Klage ist der Beklagten, nachdem der am 6.7.2015 vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss am 21.9.2015 eingegangen war, am 1.10.2015 zugestellt worden. Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen.

Rz. 5

Das AG hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin ist beim LG erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter.

 

Entscheidungsgründe

Rz. 6

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Rz. 7

Das Berufungsgericht (LG Berlin WuM 2017, 88) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Rz. 8

Das AG habe die auf Schadensersatz gerichtete Klage zu Recht wegen Verjährung des erhobenen Anspruchs abgewiesen. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, wie sie auch hier geltend gemacht würden, in sechs Monaten. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Da die Klägerin, was zwischen den Parteien nicht im Streit stehe, die Wohnung am 29.12.2014 zurückerhalten habe, habe die Verjährungsfrist nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB am 30.6.2015 geendet.

Rz. 9

Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO habe die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Der am 6.7.2015 angeforderte Gerichtskostenvorschuss sei erst am 21.9.2015 eingegangen. Die sodann veranlasste Zustellung der Klage am 1.10.2015 sei nicht mehr "demnächst" i.S.d. § 167 ZPO erfolgt. Am 1.10.2015 sei die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB abgelaufen gewesen.

Rz. 10

Zutreffend habe das AG auch die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 24 des Mietvertrages geltend gemachte Verlängerung der Verjährungsfrist auf ein Jahr ab Beendigung des Mietverhältnisses verneint. Denn diese als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Bestimmung sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Rz. 11

Ob eine formularvertragliche Verlängerung der kurzen Verjährung des § 548 BGB möglich sei, könne hier offen bleiben. Denn die in Rede stehende Bestimmung benachteilige den Mieter jedenfalls deshalb unangemessen, weil sie in Abweichung vom Gesetz hinsichtlich des Beginns der Verjährung nicht an den Zeitpunkt anknüpfe, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte, sondern an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

Rz. 12

§ 24 des Mietvertrags schiebe den Zeitpunkt des Verjährungseintritts entgegen der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters erheblich hinaus. Damit sei die vom Gesetzgeber gewollte Klärung der gegenseitigen Ansprüche von Vermieter und Mieter innerhalb kurzer Frist in Frage gestellt. Die gesetzliche Regelung einseitig zu Lasten des Mieters zu verändern, sei durch ...

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