VerfGH Berlin Beschluss vom 18.07.2006 - VerfGH 3/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Hausverwaltung. Handeln in eigenem/fremden Namen bei Abschluss von Werkverträgen über kleinere Reparaturleistungen. Willkürverbot. Berücksichtigung des Auftragsumfangs vertretbar. Anspruch auf rechtliches Gehör. keine Verletzung des Anspruchs durch eine von der Auffassung des Betroffenen. abweichende Rechtsanwendung

Normenkette

VvB Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1; BGB § 164

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 25.09.2001; Aktenzeichen 53 S 59/2001)

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Tatbestand

I.

Die Beschwerdeführerin verwaltet verschiedene Mietshäuser bzw. Wohnungseigentumsanlagen. In den Jahren 1997 und 1998 beauftragte sie den Kläger des Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Kläger), ein Heizungs- und Sanitärinstallationsunternehmen, mit der Durchführung verschiedener Reparaturarbeiten in vier der von ihr verwalteten Häuser. Nach Erledigung der einzelnen Aufträge erstellte der Kläger jeweils eine Rechnung, die an die Beschwerdeführerin adressiert war und in der es ferner jeweils hieß „An den Eigentümer der Wohnanlage…”. Die Rechnungen beliefen sich auf Beträge zwischen ca. 50 DM und ca. 1.800 DM.

Im Juni 2000 erhob der Kläger Klage gegen die Beschwerdeführerin mit dem Ziel, sie zur Bezahlung der Rechnungen verurteilen zu lassen. Die Beschwerdeführerin vertrat die Auffassung, sie sei nicht passivlegimiert. Sie habe die Aufträge im Namen der jeweiligen Eigentümer erteilt. Dementsprechend habe der Kläger die Rechnungen auch „An den Eigentümer der Wohnanlage…” gerichtet.

Am 30. November 2000 verurteilte das Amtsgericht Schöneberg die Beschwerdeführerin, an den Kläger 6.247,86 DM zu zahlen. Zur Begründung führte das Gericht u. a. an, die Beschwerdeführerin sei durch die Auftragserteilung selbst verpflichtet worden, da sie auch selbst die Aufträge erteilt habe. Daran ändere die Rechnungsstellung mit dem Zusatz „An den Eigentümer der Wohnanlage…” nichts.

Zur Begründung der hiergegen eingelegten Berufung führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen an, sie sei nicht passivlegitimiert. Ein Verwalter werde im Zweifel immer im Auftrag des Eigentümers tätig. Hier könne ein solcher Zweifel nicht einmal bestehen, da jede einzelne Rechnung des Klägers „An den Eigentümer der Wohnanlage…” gerichtet gewesen sei. Der Kläger sei demnach erkennbar selbst davon ausgegangen, dass die jeweilige Auftragserteilung im Namen des jeweiligen Eigentümers erfolgt sei. Auch das Kammergericht habe in der Vergangenheit bereits entschieden, dass ein Hausverwalter typischerweise im Namen des Hauseigentümers tätig werde, auch wenn dessen Name nicht genannt werde. Sei der Eigentümer dem Werkunternehmer gar nicht bekannt, solle diese Rechtsfolge jedenfalls für größere Aufträge eintreten. Das Kammergericht habe weiterhin ausgeführt, der Werkunternehmer habe bei Zweifeln zumindest klarstellen müssen, wer der Auftraggeber sei. Es sei keine rechtliche Argumentation ersichtlich, die Rechtsanwendung nur auf größere Aufträge einzuschränken. Es sei ebenso unzutreffend wie lebensfremd, soweit der Kläger behaupte, die Rechnungen seien an den jeweiligen Eigentümer zu richten gewesen, um die Abrechnung mit den jeweiligen Wohnungseigentümern zu erleichtern. Um Zuordnungsprobleme zu vermeiden, hätte schon die Angabe des betroffenen Objekts und der Wohnung genügt.

Der Kläger führte im Berufungsverfahren u. a. aus, in den Rechnungen sei „An den Eigentümer der Wohnanlage…” aufgeführt worden, weil die Beschwerdeführerin ihm mitgeteilt habe, dass eine entsprechende Überschrift dazu habe dienen sollen, die Abrechnung mit den jeweiligen Wohnungseigentümern zu erleichtern.

Mit Urteil vom 25. September 2001, das der Beschwerdeführerin am 5. November 2001 zuging, wies das Landgericht Berlin die Berufung der Beschwerdeführerin zurück. Die Beschwerdeführerin sei passivlegitimiert. Nach den von der Rechtsprechung zu § 164 Abs. 2 BGB entwickelten Grundsätzen sei eine Willenserklärung des Vertreters gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen. Dabei sei von Bedeutung, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven Betrachter in der Lage des Erklärungsgegners darstelle, wobei die gesamten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze handele ein Hausverwalter jedenfalls dann, wenn die Aufträge über kleinere Reparaturen und Instandsetzungen hinausgingen, wie sie im Rahmen normaler Unterhaltung des Hauses anfielen, typischerweise nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Hauseigentümers, auch wenn dessen Name nicht genannt werde. Diese Voraussetzungen seien hier nicht gegeben, denn es seien gerade kleinere Reparaturen und Instandsetzungen in Auftrag gegeben worden. Die Beschwerdeführerin hätte unter diesen Umständen zum Ausdruck bringen müssen, dass sie nicht selbst den Auftrag erteilen wolle. Eine andere Beurteilung folge auch nicht daraus, d...