Umwidmung von Teil- in Wohnungseigentum

Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer kann in der Gemeinschaftsordnung ermächtigt werden, Teil- in Wohnungseigentum umzuwidmen

Normenkette

§§ 1 Abs. 2, Abs. 3, 10 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG

Das Problem

1. Der jeweilige Eigentümer des "Lagerraums 30" ist ermächtigt, ihn zu verändern und entsprechend den behördlichen und baulichen Bestimmungen als zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken (Hobbyraum) auszubauen und in diesem Zusammenhang ins gemeinschaftliche Eigentum auch in nach außen sichtbarer Weise einzugreifen.
2. Gestützt auf diese Ermächtigung wandelt der Eigentümer des "Lagerraums 30" im eigenen Namen und für die übrigen Miteigentümer den bislang im Teileigentum stehenden Lagerraum in Wohnungseigentum um und stellt beim Grundbuchamt einen entsprechenden Antrag.
3. Das Grundbuchamt bemängelt, die Ermächtigung sei hinfällig, wenn die Umgestaltung – wie hier – von der Einhaltung baulicher Vorgaben abhänge. Folglich bedürfe es der Beteiligung aller Eigentümer. Hiergegen richtet sich die Beschwerde.

Entscheidung

1. Mit Erfolg! Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum stelle eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer dar und bedürfe materiell-rechtlich grundsätzlich der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer; außerdem müssten dinglich Berechtigte zustimmen, sofern ihre Rechtsstellung beeinträchtigt werde.
2. Diese Mitwirkungsrechte könnten jedoch abbedungen werden. Die Wohnungs- und Teileigentümer könnten zum Beispiel bereits in der Gemeinschaftsordnung ihre Mitwirkung vorweg nehmen und damit eine Vereinbarung überflüssig machen. Ein solcher Änderungsvorbehalt müsse freilich dem sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen, also nach Inhalt, Zweck und Ausmaß hinreichend bestimmt sein. So liege der Fall.
3. Die Gemeinschaftsordnung berechtige den Eigentümer des Sondereigentums Nr. 30, die Einheit zu verändern und entsprechend den behördlichen und baulichen Bestimmungen als zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume auszubauen. Die Ermächtigung umfasse nach ihrer nächstliegenden Bedeutung auch die entsprechende Änderung der Gemeinschaftsordnung, um diese der tatsächlichen und zulässigen Nutzung anzupassen. Der Eigentümer des Lagerraums sei berechtigt, diesen einer anderen Einheit zuzuordnen, wobei ihm die Wahl des ihm rechtlich geeigneten Weges offen steht. Er sei sogar ermächtigt, das Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umzuwandeln.
4. Etwas anderes gelte zwar, wenn die Ermächtigung dadurch bedingt sei, dass bestimmte bauliche Vorgaben eingehalten sind. Für die Annahme, eine entsprechende Verknüpfung zwischen der Einhaltung baubezogener (gesetzlicher wie technischer) Normen und der rechtlichen Befugnis habe hergestellt werden sollen, sei aber Zurückhaltung zu üben. Der Hinweis auf behördliche und bauliche Bestimmungen sowie die anerkannten Regeln der Baukunst solle hier nur den ordnungsmäßigen Gebrauch des Sondereigentums im Rahmen einer mit einem (technischen) Umbau verbundenen Umwandlung sicherstellen, ohne sie selbst davon abhängig zu machen.

Kommentar

Anmerkung

1. Der Fall bestätigt vor allem nochmals die mittlerweile wohl ganz herrschende Meinung, dass die Umwidmung eines Wohnungs- in ein Teileigentum (und umgekehrt) kein sachen-, sondern ein schuldrechtlicher Akt ist. Ferner ist er ein deutlicher Hinweis an die Notare, Ermächtigungen so klar wie möglich zu fassen.
2. Die Ermächtigung war – anders als vom OLG München entschieden – unwirksam, soweit der Eigentümer berechtigt sein sollte, "Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umzuwandeln". Die Vereinbarung, dass ein Einzelner sachenrechtliche Veränderungen vornehmen darf, ist keine Vereinbarung i.S.v. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Die sachenrechtliche Zuordnung ist einer Vereinbarung gem. § 10 Abs. 2 WEG nicht zugänglich (BGH v. 12.4.2013, V ZR 103/12, NJW 2013 S. 1962 Rn. 9; BGH v. 2.12.2011, V ZR 74/11, NJW 2012 S. 676 Rn. 12).

Was ist für den Verwalter wichtig?

Wird ein Sondereigentum umgewidmet, kann sich die Vergütung des Verwalters – die zum Teil nach Wohnungs- und Teileigentum unterscheidet – ändern.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 11.11.2013, 34 Wx 335/13