OLG München Beschluss vom 11.11.2013 - 34 Wx 335/13

Leitsatz (amtlich)

1. Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum durch Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung.

2. Eine ansonsten wirksame Ermächtigung kann dennoch nicht zu einer einseitigen Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum führen, wenn sie dadurch bedingt ist, dass bestimmte bauliche Vorgaben eingehalten sind. In diesem Fall ist ein Nachweis der Voraussetzungen in der Form des § 29 GBO nicht möglich. Für der Annahme, eine entsprechende Verknüpfung zwischen der Einhaltung baubezogener (gesetzlicher wie technischer) Normen und der rechtlichen Befugnis habe hergestellt werden sollen, ist aber Zurückhaltung zu üben.

Normenkette

BGB § 133; GBO § 29; WEG § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1

Verfahrensgang

AG München (Beschluss vom 01.07.2013; Aktenzeichen Max-Vorstadt Blatt 17937-14)

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des AG - Grundbuchamt - München vom 1.7.2013 aufgehoben, soweit über die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung entschieden wurde.

II. Das AG - Grundbuchamt - München wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht wegen fehlender Bewilligung (Zustimmung) der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie wegen fehlender Abgeschlossenheitsbescheinigung zurückzuweisen.

Gründe

I. Die Beteiligten sind zu je 1/2 als Eigentümer von Teileigentum (Lagerraum Nr. 30) im Grundbuch eingetragen. In Abschn. V. der Teilungserklärung vom 23.1.1989 ist bestimmt:

Die jeweiligen Eigentümer der Lagerräume 29, 30 und 31 sind ermächtigt, diese ganz oder anteilig anderen Wohnungseigentumseinheiten zuzuordnen, wobei ihnen die Wahl des ihnen rechtlich geeigneten Weges offen steht.

Durch die Zuordnung zu einer anderen Wohnung sollen sich die Miteigentumsanteile dieser anderen Wohnungen entsprechend erhöhen; erfolgt eine teilweise Zuordnung, so legt der zuordnende Eigentümer in Anlehnung an die jeweiligen Grundflächen die anteiligen Miteigentumsanteile selbst fest, wobei die Summe der auf die Lagerräume entfallenden Miteigentumsanteile nicht verändert werden darf.

Sofern ...

Die jeweiligen Eigentümer der Lagerräume 29, 30 und 31 werden schon heute ermächtigt, die Lagerräume zu verändern und entsprechend den behördlichen und baulichen Bestimmungen als zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken (Hobbyraum) dienende Räume auszubauen und in diesem Zusammenhang in gemeinschaftliches Eigentum auch in nach außen sichtbarer Weise einzugreifen. Die jeweiligen Eigentümer sind verpflichtet, den Ausbau nach den anerkannten Regeln der Baukunst unter Verwendung normgerechter Baustoffe durchzuführen. Sie haben sämtliche Kosten zu tragen, auch soweit sich die Arbeiten auf gemeinschaftliches Eigentum beziehen.

Für den Fall, dass die Nutzung als zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume behördlicherseits nicht genehmigt wird, sind die jeweiligen Eigentümer der Lagerräume 29, 30 und 31 berechtigt, diese in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln unter gleichzeitiger Bestellung von Sondernutzungsrechten.

Die Ermächtigung besteht noch für den jeweiligen Eigentümer des Lagerraumes Nr. 30 (vgl. Nachtrag vom 18.4.1989 zur Teilungserklärung).

Mit notarieller Urkunde vom 17.5.2013 - nach Abschluss des Kaufvertrages vom 28.2.2013 über das Teileigentum und vor Eintragung als Eigentümer - wandelten die Beteiligten im eigenen Namen und für die übrigen Miteigentümer das Teileigentum in Wohnungseigentum um. Sie bezogen sich hierbei auf die angeführte Ermächtigung. Mit dem Antrag auf Grundbuchvollzug legten sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Behörde vom 10.4.2013 samt einer Bauzeichnung vor, auf der die Räume des betreffenden Sondereigentums mit Nr. 30 bezeichnet waren, sich aber zwischen dem Wohnraum und dem in Gemeinschaftseigentum befindlichen Zugang ein "Windfang" befindet, der mit keiner Nummer bezeichnet ist. Dieser "Windfang" ist auf dem ursprünglichen Aufteilungsplan aus dem Jahr 1988, in dem die Räume insgesamt als "Lagerraum" bezeichnet sind, Bestandteil der Sondereigentumseinheit.

Mit Schreiben vom 24.5.2013 wies das Grundbuchamt die Beteiligten u.a. darauf hin, dass diese Ermächtigung hinfällig sei, wenn die Umgestaltung - wie hier - von der Einhaltung baulicher Vorgaben abhänge. Folglich bedürfe es der Beteiligung aller Eigentümer. Ferner sei beim Vergleich der alten und neuen Pläne aufgefallen, dass im neuen Aufteilungsplan der Windfang ohne Nummer ausgewiesen sei. Das Grundbuchamt gehe deshalb davon aus, dass dieser nun Gemeinschaftseigentum sei. Damit würde die Einigung hinsichtlich des neuen, nun der Gemeinschaft gehörenden Raumes fehlen.

Im Übrigen gebe es weitere Unklarheiten hinsichtlich einer Ausbuchtung rechts, einer Freifläche in der Wand im Bad/WC, einer Fläche in der Wand des Kinderzimmers.

Die Beteiligten stellten zwischenzeitlich klar, dass die Außengrenze der Wohnung unverändert geblieben sei. Bei der bezeichneten Fläche handle es sich um einen nicht zur Wohnung gehörenden Lichtschacht; bei der Öffnung im Bad um ein geplantes Fenster, das entweder nie existiert habe ...